[데일리팜=김지은 기자] 임차인이 임대차계약 당시의 약속과는 달리 병원이 입점되지 않아 중도금을 지급하지 않아 계약이 결국 해지됐다면, 이는 임차인과 임대인 중 누구의 잘못이라고 볼 수 있을까.

서울동부지방법원은 최근 A약사가 공동 임대인인 B, C씨를 상대로 제기한 부당이득금 청구 소송에서 A약사가 청구한 1억원의 금액 중 5000만원을 반환하라고 판결했다.

A약사는 지난 2019년 말 피고들과 한 건물 1층 약국 자리에 대한 임대차계약을 체결하며 별도의 특약사항을 기재했다.

해당 특약에는 ‘약국 인테리어 공사기간 동안은 임대료는 면제하나 일반 관리비는 정상 부과하며 소아과(이비인후과) 개원 전에 개국해야 한다. 임대료는 3층 소아청소년과의원 또는 4층 이비인후과의원이 영업개시한 날로부터 기산하기로 한다’ 등의 내용을 포함했다.

계약 과정에서 임대인 측은 같은 건물 3층에 소아청소년과가, 4층에 이비인후과가 입점 예정이라고 소개했다.

문제는 A약사의 임대차계약 개시일이 지나도록 소아청소년과와 이비인후과는 개원되지 않았고, A약사는 임대인인 B, C씨에게 일정기한까지 해당 병원들을 입점시키지 않으면 임대차계약을 해지하겠다는 통지를 했다.

이에 대해 A약사 측은 “피고들은 우리 측에서 통지한 날까지 해당 병원들을 입점시키지 않았고 이에 따라 해당 일로 임대차계약은 해지된 것”이라며 “피고들은 병원들을 입점시킬 의무가 있음에도 이를 위반했다. 따라서 원고가 피고들에 지급한 계약금과 중도금 1억원을 반환해야 한다”고 주장했다.

하지만 임대인들의 입장은 임차 약사와 달랐다. 오히려 임차 약사의 잔금지급의무 불이행으로 약국에 대한 임대차계약이 해제된 만큼, 약사 측의 잘못이 있다는 것이다. 따라서 약사가 지급한 계약금 5000만원은 위약금으로, 중도금 5000만원은 채무불이행에 따른 손해배상액에 해당, 약사측에 반환할 금원은 없다고 주장한 것이다.

“임대인, 병원 입점 의무 없어…계약 해지는 임차 약사 책임”

우선 법원은 양측 입장에 따라 계약 해지의 책임이 임차 약사에 있는지, 임대인들에 있는지 따졌다.
양측이 임대차계약 당시 작성한 특약 내용으로 볼 때 임대인들 측이 소아과, 이비인후과를 건물에 입점할 의무는 없어 보인다는게 법원의 입장이다.

따라서 임차 약사 측이 임대인들의 병원 입점 의무를 전제로 한 계약금, 중도금 반환 주장은 맞지 않다고 판시했다.

반면 법원은 임차 약사의 실책으로 인해 임대차계약이 해제됐다고 주장한 임대인들의 주장에 대해선 일정 부분 맞는 부분이 있다고 판단했다.

약사가 계약 해제를 주장한 기한에는 이미 같은 건물에 이비인후과가 입점을 준비 중이었던 만큼 특약 내용에 따라 이에 맞춰 약국 개국을 준비했어야 하는 임차 약사 측이 이를 이행하지 않았을뿐만 아니라 잔금도 미지급했다는 것이다.

이에 따라 법원은 A약사의 잔금지급의무 불이행으로 임대인들이 임대차계약 해제 의사표시를 했고, 이에 따라 계약은 해지된 것이라고 판단한 한편, 계약이 해지된 만큼 이미 약사로부터 지급받은 계약금과 중도금은 반환할 의무가 있다고 판단했다.

“임대인의 손해 인정…손해배상해야”

법원은 계약이 해제된 만큼 임차 약사가 지급한 계약금과 중도금을 임대인들 측이 반환할 의무가 있지만, 계약 해제의 책임이 임차 약사에게 있는 만큼 임대인들이 입은 손해는 배상해야 한다고 봤다.

손해배상 범위에 대해서는 임대차계약 7조에 ‘임대인 또는 임차인이 본 계약상의 내용에 대해 불이행이 있을 경우 그 상대방은 불이행한 자에 대해 서면으로 최고하고 계약을 해제할 수 있다. 그리고 계약 당사자는 계약해제에 따른 손해배상을 각각 상대방에 대해 청구할 수 있으며, 별도 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 본다’에 따라 판단했다.

법원은 “임차 약사의 귀책사유로 임대차계약이 해제됨에 따라 원상회복 의무로서 임차인에게 임대들인들이 지급받은 계약금, 중도금 합계 1억원에서 계약금 상당의 손해배상금 5000만원을 공제한 나머지 중도금 5000만원을 지급할 의무가 있다”고 판시했다.