[현장] 서울 마곡지구 약국·병의원 입지분석


서울의 마지막 택지지구라 불리는 마곡지구 분양 열기가 초가을에도 뜨겁다.

대규모 주거·산업단지 입주와 더불어 2017년 이화의료원이 이전해 온다는 소식이 전해지면서 상업지구 분양 전부터 약국자리를 선점하기 위한 물밑작업이 치열하게 전개되고 있다.

첫삽을 뜨지도 않은 신규 상가들은 분양사업 개시 전부터 약국 자리를 차지하겠다는 업자(?)들이 몰려들고 있다.

마곡지구 부동산 업자들은 벌써부터 일단 약국자리 청약을 받아놓고 병원을 모셔온 후 분양가를 더 올려 받겠다고 벼르고 있는 모양새다.

마곡지구에서는 지금 어떤 일이 벌어지고 있는걸까.

◆마곡지구는?

서울 강서구에 위치한 마곡지구는 김포공항과 인접한 택지지구로 현재 사실상 서울권 마지막 택지지구가 될 것이라는 예측이 대세를 이루고 있다.

최근 서울 마곡지구와 위례신도시, 세종시가 부동산 시장을 이끌어가는 삼두마차로 손꼽히고 있는데 그 중에서도 마곡지구 투자열기는 가장 뜨겁다고 할 수 있다.

이유는 주거와 산업단지가 복합적으로 어우러져 있을뿐만 아니라 서울의 마지막 택지개발지구라는 희소성이 더해지고 있기 때문이다.

주거, 산업단지 비중이 워낙 크다 보니 상업지구의 비율은 적은 편이다. 신도시 중 가장 낮은 비율이라고 할 수 있는 2.2%만이 상업지구로 책정돼 있기 때문이다.


상업지구는 크게 역세권을 중심으로 발산역(그림 중 1번)·양천향교역(2번)·신방화역 상권(3번)·마곡나루역(4번)으로 분류할 수 있다.

◆"분양 전부터 약국 눈치싸움"…현재는?

전제 지역 중 2.2%에 불과한 상업지구에서 선점 효과를 노리기 위해 업종별로 눈치 작전도 치열하게 전개되고 있다.

그 중 단연 투자열기가 가장 가열되고 있는 업종은 약국이다. 일부 상가는 분양사업 개시 전부터 약국자리를 선점하기 위한 청약이 시작됐고 일부는 사업 시작과 동시에 약국자리 분양은 완료되는 현상까지 벌어지고 있다.


먼저 가장 치열한 약국 분양 물밑작업이 진행되고 있는 지역은 발산역 인근 상업지구다(그림 1).

다른 지구와 달리 기존 구도심과 인접해 있을뿐만 아니라 무엇보다 2017년에 이전해 올 이화의료원 부지가 위치해 있다는 점에서 약사들의 관심도가 뜨거울 수 밖에 없다.

이 지역에는 현재 3개 상가가 분양 사업을 시작했으며, 이화의료원 정문에 위치한 대규모 쇼핑몰은 청약을 진행 중이다.

3개 상가의 경우 1층 약국자리 독점 계약조건의 분양가는 15~20억대로 책정돼 있다. 이 중 2개 상가는 분양이 완료됐지만 1개는 분양사업을 막 시작한 단계다.


이 중 특히 이화의료원 정문에 들어설 대형 쇼핑몰인 '문영 플럭스타워'는 약사들이 가장 눈여겨보고 있는 상가라 할 수 있다. 2만평 규모의 대형 쇼핑몰이라는 특성이 이외에도 몰 내부에 의원 입점과 더불어 이화의료원 처방전 흡수가 가능한 문전약국이 될 가능성이 높기 때문이다.

3개 건물이 연결돼 있는 구조인 만큼 분양사업소는 쇼핑몰 1층에 3개 약국을 입점하겠다는 계약으로 청약을 진행 중이다. 시초 청약금액은 5000만원으로 금액에 따라 상가 위치 등의 수혜가 가능한 구조이다.

현재는 업종이 정해져 있지 않은 상태에서 청약이 진행 중이며 다음달 15일 최종 동호수 지정 청약을 진행할 계획이다.


양천향교역(그림2번) 부근은 대부분 오피스텔 형태 상가 10여개가 분양사업을 준비하고 있으며 일부가 1층 약국자리 분양을 진행 중에 있다. 이들 분양가 역시 15억대에 형성돼 있다.

신방화역(그림 3번)은 주거 단지 수혜를 노릴 수 있는 상권으로 4개 상가가 지난해 말부터 분양사업을 진행 중이다.

현재 4개 상가 1층 독점계약 조건의 약국 자리는 모두 분양이 완료된 상태다. 분양가는 12~15억대에 책정돼 있다.


이들 상가들의 경우 내년 6월 경 준공을 앞두고 병의원 입점이 진행 중인데 병원은 임대가 가능하며 대부분 보증금 1억에 월세 400~500만원에 임대료가 책정돼 있다.

마곡지구 분양사 관계자는 "약국자리는 청약 단계부터 눈치싸움이 치열해 분양까지 가지도 못할 정도"라며 "청약을 받아놓고 병의원 입점 상황에 따라 부르는 것이 분양가가 될 가능성도 높다"고 말했다.


◆가능성은?

전문가들은 마곡지구의 상업 시설 가능성에 대해 긍정적으로 평가하고 있다. 구도심 인구뿐만 아니라 새롭게 형성되는 대구모 주거단지, 50여개 기업들이 입주하는 산업단지에 따른 유동인구 규모가 보장되기 때문이다.

특히 신규 주거단지 조성으로 젊은 층이 몰려들면서 의원과 병원 수요가 늘어나고 이화의료원 이전으로 인한 문전약국의 수혜도 일부 발생할 것으로 예측하고 있다.


다른 지역에 비해 분양 사업 전부터 투자자들이 대거 몰리고 있는 것 역시 마곡지구의 향후 가능성을 보여주고 있다는 것이 전문가들의 설명이다.

마곡지구 부동산 관계자는 "요즘 부동산 경기가 바닥이라고 하지만 마곡지구는 상황이 다르다"면서 "상업지구가 한정돼 있는데 더해 수혜가 워낙 많다보니 투자자들이 몰릴 수 밖에 없는 구조"라고 설명했다.