국회가 2015년 5월 13일 개정한 상가건물임대차보호법의 핵심은 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) 등 여러 개의 임차인 보호규정을 도입한 것입니다. 권리금 보호규정이 가장 중요하기 때문에 개정 상가건물임대차보호법을 '권리금보호법'이라고 부르기도 합니다.


약국은 다른 업종에 비해 권리금이 높아 권리금보호법 관련 분쟁이 유독 많이 발생합니다. 제 법률사무소가 맡고 있는 약사의 소송 중 대부분이 권리금 회수방해를 원인으로 한 손해배상청구, 즉 권리금소송입니다.

특히 서부지방법원이 2016년 '5년의 계약갱신기간이 지나면 권리금이 보호되지 않는다.'는 취지로 판결한 이후, 임대인이 오랜 기간 영업한 임차인 약사를 내쫒고 새 임차인으로부터 직접 권리금을 받으려 하는 경우가 많아져 분쟁이 늘어났습니다. 그러나 대전지방법원이 최근 '5년 이후에도 권리금이 보호된다.'는 취지로 판결하고, 다른 법원들도 대전지방법원과 같은 취지로 판결함으로써 임대인의 횡포가 조금은 줄어들지 않을까 기대해 봅니다.

여러 건의 소송을 수행하면서 얻은 경험을 바탕으로, 임차인 약사가 권리금 소송에서 유의할 사항을 정리해 보았습니다.

1. 법에 정해진 조건을 구비해야 합니다.

권리금보호법이 임대인의 권리금 지급의무를 부과한 것은 아닙니다. 다만 임대인이 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인의 권리금 회수를 방해해서는 아니 된다고 규정하고 있습니다. ‘권리금 회수 방해행위’란 임대인이 정당한 사유 없이 신규임차인과 임대차계약을 거절하거나 신규임차인에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 일입니다. 따라서 임차인은 ‘임대인의 방해행위’라는 조건을 만들어야 합니다.

2. 임차인이 먼저 내용증명을 보내야 합니다.

임차인 약사가 권리금계약을 체결하고 임대인에게 신규 임차인과 임대차계약을 체결해 달라고 요구하지 않으면 ‘임대인의 방해행위’가 생길 수 없습니다. 따라서 적어도 임대차기간이 끝나기 3개월 전까지는 권리금계약을 체결하고 임대인에게 내용증명으로 신규임차인과 임대차계약을 해 달라고 요청해서 ‘임대인의 거절’을 받아야 합니다. 임대차기간 만료 3개월이 되는 때에 맞춰 내용증명을 보낼 것을 권합니다.

만약 임대인이 신규임차인의 정보를 요구하면, 임차인은 신규 임차인에 대해 알고 있는 정보를 성의껏 적어서 내용증명으로 보내야 합니다. 이 부분을 소홀히 하여 임차인이 패소한 예가 있습니다.

3. 진정한 권리금계약을 체결해야 합니다.

소송에서 자주 문제가 되는 것은 권리금계약의 진위입니다. 많은 임차인 약사들이 약국을 인수할 사람을 구하기 어려워 관리약사 등 친분이 있는 약사와 허위의 권리금계약을 체결합니다. 소송에서 증인신문, 금융거래내역 조회 등을 통해 권리금계약이 허위임이 밝혀지면, 임차인은 결코 승소할 수 없습니다. 진정으로 약국을 인수할 의사가 있는 약사와 적정한 금액으로 권리금계약을 맺어야 합니다.

4. 소송 전부터 변호사의 조력을 받으세요.

권리금소송을 약사가 직접 수행하기란 현실적으로 어렵습니다. 보통 권리금소송은 임대인의 명도소송, 임차인의 손해배상청구(반소)가 함께 진행되고, 소송 도중 조정에 회부되기도 하며, 권리금감정 등 어려운 증명과정을 거쳐야 합니다. 어차피 변호사를 선임할 거라면 소송 전에 임대인에게 내용증명 보내는 단계, 빠르면 권리금계약을 체결하는 단계부터 변호사의 조력을 받는 것이 바람직합니다.

5. 변호사를 도와주세요.

최근 법이 개정된 만큼, 권리금소송을 많이 경험한 변호사는 거의 없습니다. 변호사가 소송 중 중요한 사항을 놓칠 가능성도 있습니다. 실례가 되지 않는 선에서 변호사에게 몇 가지 조언을 해 주세요. 첫째, 1회 이상 조정을 하는 것이 필요합니다. 둘째, 임대인으로부터 명도소송을 받은 후 충분한 시간적 간격을 두고 반소를 제기해 달라고 하세요. 셋째, 권리금에 대한 감정(감정평가사의 권리금산정)은 사실상 불가능하다고 알려 주세요. 소송을 해 보시면 제 말의 의미를 아실 수 있을 겁니다.

임차인 약사가 권리금소송을 통해 실제 거래되는 권리금을 100% 보전할 수는 없는 것이 현실입니다. 다만 최대한 손해를 보전받기 위해 노력하셔야 합니다. 임대인이나 약국 브로커가 ‘5년이 지나면 권리금을 보호받을 수 없다.’고 말한다고 해서 좌절하지 마세요. 권리금보호법은 임차인을 보호하기 위한 것입니다.