[데일리팜=정흥준 기자]경기 A약사가 지난해 약국을 개설하며 작성한 임대차계약서의 특약사항에는 '권리금 회수 안됨'이라는 문구가 들어가있다.

그렇다면 정말 A약사는 약국 권리금을 회수할 수 없을까. 결론부터 말하자면 A약사는 상가임대차보호법에 따라 권리금 회수 기회를 보호받을 수 있다. 권리금 보호 규정은 강행규정으로서 임차인에 불리한 특약은 무효로 한다.

약국개설 부동산 컨설턴트에 따르면, 최근까지도 일부 임대차 계약에는 권리금을 인정하지 않는다는 내용의 특약조항이 관행적으로 들어가고 있었다.

이외에도 특약에 '신규임차인 주선을 하지 않는다', '계약갱신요구권을 포기한다', '권리금을 포기한다' 등이 내용이 적혀있어도 이는 무효가 된다.

지난 2015년 5월 13일 상가임대차보호법이 개정되며 임차인의 권리금 회수 기회를 보호하는 장치가 마련됐다.

이에 따라 환산보증금을 초과하는 대형약국 임차인도 권리금을 보호받을 수 있다. 또 작년 10월부터는 전통시장 약국도 권리금 보호를 받을 수 있도록 확대됐다. 단, 백화점과 대형마트 등의 약국만 법의 보호를 받지 못 한다.

현재 약국 권리금은 입지 경쟁 과열에 따라 지속적인 증가 추세에 있다. 따라서 임대차 계약 및 종료시 권리금 보호에 대한 약사들의 관심이 높다. 실제 임대인과 임차인의 분쟁이 가장 많이 발생하는 이유가 권리금이기도 하다.

내 약국의 권리금을 지키기 위해서는 계약과정과 계약종료 시에 반드시 지켜야 할 사항이 있다. 또한 임대인과의 분쟁이 예상된다면 사전 대비도 필수적이다. 임차 약사로서 자신의 권리금 보호를 위해 지켜야 할 점들을 살펴보자.

권리금 분쟁 임대인 '방해행위'가 쟁점...3개월치 월세 밀리면 거절 '정당'



임대인과 임차인이 권리금을 놓고 다툼을 벌일 때에는 주로 임대인의 방해행위 여부가 쟁점이 된다.

법으로 규정하고 있는 임대인의 방해행위는 크게 4가지다. 신규 임차인에게 권리금을 수수하는 행위, 기존 임차인이 신규 임차인에게 권리금을 지급받는 걸 방해하는 행위, 현저히 고액의 임대료와 보증금을 요구하는 행위 등이다. 마지막으로 정당한 이유 없이 신규 임차인과 계약을 거절하는 행위다.

임차 약사는 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 종료시점까지 신규 임차인을 주선해야 하고, 이때 임대인이 위에 해당하는 방해행위를 한다면 손해배상 의무가 발생한다. 이때 임차인은 임대차 종료 3년 이내에 손해배상을 청구할 수 있다.

소송이 진행되면 임대인의 방해행위는 임차인 측에서 입증해야 한다. 따라서 임차인은 신규 임차인을 주선하는 과정에서 계약 체결이 되지 않은 이유가 임대인에게 있다는 증거를 남기는 것이 중요하다.

이와 달리 임대인의 정당한 계약 거절 사유로 인정되는 경우도 있다. 신규 임차인이 임대료를 지급할 능력이 없는 경우나 상가건물을 1년 6개월 이상 비영리목적으로 사용할 경우 등이 해당된다.

특히 권리금의 액수가 큰 경우 임대인이 비영리목적 등을 이유로 계약을 거절하는 사례가 나오기도 한다. 이와 관련해선 현재 대법원 판결 없이 하급심 판례만 엇갈리고 있으며, 현재로선 독소조항으로 꼽히고 있다.



또한 임차인이 3개월의 임대료에 해당하는 금액을 연체했다면 임차인은 권리금 보호를 받지 못 한다. 예를 들어 임대료가 100만원이라면 300만원을 연체했을 때를 의미한다. 3회를 연체했지만 금액은 280만원이라면 거절 사유에 해당되지 않는다.

따라서 자동이체 등을 통해 임대료를 납입하고 있다면, 주기적으로 정상적인 송금이 이뤄졌는지를 확인해볼 필요가 있다.

대법원은 임차인에 우호적..."임대차기간 지나도 권리금 보호"

올해에는 임차인의 권리금 회수 기회를 보호하는 취지의 대법원 판결이 연이어 나와, 임차 약사들에게는 반가운 소식이다.

지난 5월에는 상가임대차 계약기간이 지나도 임차인의 권리금 회수를 보호해야 한다는 대법원 판례가 나왔다.

그동안 법으로 보호하는 임대차 갱신요구기간인 5년(개정 전)이 경과한 뒤에도 권리금을 회수할 수 있는지에 대한 하급심 판례가 엇갈렸었다.

하지만 대법원은 계약기간 만료를 이유로 임차인 패소 판결을 내린 1·2심을 뒤집고, 임대차 기간 5년이 지난 뒤에도 권리금 회수 기회를 보호할 필요가 있다며 임차인의 손을 들어줬다(2017다225312).



또한 7월에는 임차인이 신규 임차인을 주선하지 않았어도 권리금에 대한 주장이 가능하다는 판결이 나오기도 했다.

1·2심에서는 임대인이 신규임차인과 계약체결 거절 의사를 표시했더라도, 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았다면 손해배상책임이 없다고 판단했었다.

하지만 대법원은 신규 임차인과 임대차계약을 하지 않겠다는 확정적 의사를 표시한 경우까지 신규 임차인을 주선하도록 요구하는 것을 불필요하다며, 임차인의 손을 들어줬다.(2018다284226)

임대료 인상폭 놓고 잦은 분쟁...손해배상청구 시 권리금 회수액 40~80%

임대인이 신규임차인과의 계약 과정에서 임대료와 보증금을 얼마까지 인상하는 것이 '방해행위'에 해당될까.

이는 권리금을 회수하려는 임차인과 임대인 간에 분쟁의 소지가 되는 가장 큰 이유다. 역시 '현저히 고액'이라는 애매한 법 조항 때문에 발생하는 문제다.

결국 재판마다 임대료와 보증금을 인상할만한 요인, 임대료 감정평가 결과, 인근 다른 상가들의 시세 등을 종합적으로 놓고 각각 판단해야 하는 상황이다.

최근 서울지방법원에서는 임대료 780만원에서 1000만원으로 올리고 보증금 1억원에서 1억 5000만원으로의 인상한 임대인의 손을 들어준 바 있다.

반면 의정부지방법원은 보증금 6000만원에서 1억 5000만원으로, 임대료 530만원에서 800만원으로 인상한 사건에 대해 임차인 승소 판결을 하기도 했다.

만약 법적다툼으로 간다면 임차인은 직접 임대인이 주장하는 인상폭이 ‘현저히 고액’이라는 것을 입증해야 한다.

그렇다면 임차인이 손해배상청구에서 승소 시에 돌려받을 수 있는 권리금은 어느정도일까.

임대인이 배상해야 하는 손해배상액은 신규임차인이 기존 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

결국 구체적인 손해배상액은 소송에서 법원이 의뢰한 전문감정인의 감정을 통해 결정된다. 이렇게 권리금을 감정받게 될 경우, 주장했던 권리금에서 낮게는 40%, 높게는 80%까지 회수받게 된다.

법무법인 규원 우종식 변호사는 "약국 권리금이 일반 상가에 비해 높게 책정되지만, 감정에서 약국의 특별성이 반영되는 경우가 적다. 낮게는 40%까지, 높게는 70~80%까지 책정되는 것이 일반적"이라고 말했다.