[데일리팜=김민건 기자] 법원이 공인중개사 자격없이 임대차계약을 알선하는 컨설팅 행위는 위법한 부동산 중개 활동에 해당한다고 봤다. 계약에 따른 용역비 또한 부당이득이므로 반환해야 한다고 판결했다.

법원이 컨설팅 계약서가 아닌 실제 어떠한 행위를 했는지를 더욱 중요하게 본 것이다. 무자격 중개 활동에 따른 약국 피해를 보상받은 사례다.

인천지방법원은 4일 임차 약사 A씨가 컨설팅 브로커 B씨와 C씨를 상대로 제기한 부당이득금 청구 소송에서 '약국 컨설팅 용역계약'으로 체결한 용역비 각 2000만원을 지급하라고 판결했다.

이번 사건은 A약사가 2018년 12월 초 새로운 약국 자리를 알아보던 중 컨설팅 브로커 B와 C씨로부터 하남시 미사강변대로 Q빌딩을 소개 받으면서 시작했다.

브로커 B씨는 12월 5일 A약사에게 문자를 보내 Q빌딩 소재지와 면적, 임대차보증금, 권리금 등 기본사항과 함께 정형외과, 신경외과, 내과, 가정의학과가 있는 병원이 입점한다는 조건을 보냈다. 그 다음날인 6일에는 해당 병원 입점사실을 알리는 신문기사를 문자로 보냈다.

문자를 받은 A약사는 이날 B·C씨와 '약국 컨설팅 용역계약서'를 작성하고 컨설팅 용역비로 계약 시 2000만원, 임대차 계약 성립(계약금 지급) 시 2000만원 등 총 4000만원을 지불하기로 약정했다. 컨설팅 계약 체결과 함께 B·C씨를 통해 Q빌딩 임차인 S사와 만난 A약사는 전대차기간 10년에 보증금 2억원, 차임료 월 500만원의 계약도 맺었다.

같은 달 31일에는 B·C씨를 통해 제 3자인 K씨를 만난 A약사는 권리금 1억원을 지급하는 '권리금 계약'도 체결했다. K씨가 임차인인 S사와 관련이 없는 제 3자임에도 B·C씨를 통해 권리금을 지불하는 계약을 체결한 것이다. A약사는 이를 중개한 B·C씨에게는 컨설팅 계약에 따른 나머지 용역비 2000만원을 지급했다. 공인중개사 자격은 물론 중개사무소 개설등록도 못한 B·C씨였지만 컨설팅 계약 비용을 수수한 것이다.

공인중개사법은 공인중개사나 법인만 중개사무소 개설등록을 할 수 있으며, 개설등록을 하지 않고 중개업을 한 경우 3년 이하 징역 또는 3000만원 이하 벌금에 처하고 있다. 앞서 대법원 판례에서도 "공인중개사 자격이 없는 자가 중개사무소 개설등록을 하지 않고 부동산 등 중개행위와 관련해 받는 수수료 등 보수 약정은 무효"라고 판결한 바 있다.

이에 A약사가 "B·C씨가 공인중개사 자격이나 사무소 개설 없이 전대차 계약을 알선하는 중개 계약과 수수료를 받는 용역계약을 체결한 것은 '공인중개사법'을 위반한 것"이며 "전대차 계약 중개행위 외 용역을 제공하지 않았다"며 채무불이행에 따른 부당금 지급 소송을 제기한 것이다.

B·C씨는 이를 반박했다. 이들은 "계약에 따라 약국 입지·수익분석, 약국으로서 적합성 등 자료와 정보를 제공해 장소를 결정할 수 있도록 도왔고, 권리금을 2억원에서 1억원으로 감액하는 등의 (부동산 중개가 아닌)권리금 중개행위를 했다"며 법을 위반하지 않았다고 주장했다.

원고와 피고 주장이 엇갈린 상황에서 법원은 이 사건이 사회통념에서 보면 전대차 알선을 위한 부동산 중개행위에 해당해 피고들이 법을 위반했다고 판결했다.

재판부가 B·C씨의 행위를 '부동산 중개행위'로 본 이유는 무엇이었을까. 판결문에는 그 내용이 상세히 기재됐다.

재판부는 "피고 B가 원고에게 문자메시지로 제공한 정보는 건물 소재지 등 기본 사항이지만 부동산 중개행위 과정에서 공인중개사가 확인해 의뢰인에게 설명할 정보 또는 제시해야 할 근거자료에 해당한다"며 "건물 소재지 등 일반 현황과 약국 운영 시 예상 처방전 수를 대략 알려준 것은 통상적인 약국 영업을 목적으로 한 임대차 중개에서 제공하는 기본 정보이므로 전문적인 컨설팅 결과로 보기 어렵다"고 밝혔다.

재판부는 "이번 컨설팅 용역계약 주 목적은 부동산인 Q빌딩의 전대차계약 체결이지 유·무형의 재산 가치를 양도하는 권리금계약이 아니다"며 "이 사건 전대차계약은 공인중개사 없이 피고 B·C가 원고 A와 전대인인 S사의 전대차계약 체결에 참여함으로써 사실상 계약을 중개한 것으로 보인다"고 결론지었다.

◆법원 "기본 정보 제공은 중개행위…전문 컨설팅은 입지·수입·상권 분석 등 이뤄져야"

재판부는 B·C씨가 컨설팅 계약에 따른 전문적인 입지·수익·상권 등 특수한 기술적 분석업무를 수행하지는 않았지만 계약 과정에서 통상적인 공인중개사 업무를 수행했다고 봤다.

결국 A약사가 약국 운영 목적으로 컨설팅 계약을 체결한 것인 만큼 브로커들의 핵심 업무도 전대차계약 중개가 돼야 한다는 얘기로 재판부는 "어떤 행위가 중개행위에 해당하는지는 행위자의 주관적 의사에 의해 좌우되는 게 아니다"고 강조했다.

이에 대해 A약사를 대리한 법무법인 규원의 우종식 변호사는 "약국 컨설팅업자가 처방전 분석, 권리금 협의, 새로운 약사를 찾는 행위만을 했다면 임대차를 알선하기 위한 부동산 중개행위나 그 부수 행위에 불과하지만 실질적으로는 공인중개법상 중개로 판단돼 무효가 될 수 있다"고 말했다.

그는 "이 사건에서도 계약서 내용보다 실질적으로 한 행위 평가를 통해 공인중개사법 위반을 판단한 것"이라고 설명하며 "단순히 들은 내용을 전달하고 약국 점포 중개행위를 넘어서는 전문적 분석과 검토를 통해 합당한 보수를 받아야 진정한 컨설팅"이라고 강조했다.

우 변호사는 "계약서에 공인중개사법 위반 내용을 계약서에 작성할 사람은 없다. 무자격자들은 고지 의무나 책임도 없는 명목상 용역계약으로, 수수료 한도마저 없는 불법중개행위를 하고 있다"며 "약사들은 안전장치 없이 위험에 노출된 상황이므로 불법 중개행위를 적극 대응할 필요가 있다"고 말했다.