[데일리팜=김민건 기자] 약국 임대차 분쟁 소송에서 특약계약 중요성이 다시 한번 부각됐다. 분양홍보와 달리 병원 입점 조건이 지켜지지 않은 건물에서 약국 독점 자리를 임대한 약사가 법원으로부터 권리금 반환을 인정받았기 때문이다.

수원지방법원은 지난 7일 원고 A약사가 피고 B약사를 상대로 제기한 권리금 반환청구 등 손해배상 소송에서 피고가 원고에게 권리금 1억원을 반환하라고 판결했다.

법원이 약국 임대차계약 특약 조건이 지켜지지 않은 경우 권리금 반환이 적법하다고 인정한 것이다.

전용 14평에 10억원...내과·소아과 등 4개과 연합진료 확정 홍보

해당 사건은 다소 복잡하다. 분양사와 분양받은 약사, 이를 임대한 약사, 다시 해당 점포 분양을 승계한 자 등 총 4명이 얽혀있다.

사건을 보면 2017년 11월 3일 B약사가 C분양사가 분양하는 건물 1층에 전용면적 14평 자리를 약국 독점으로 10억5000만원에 분양받으며 시작한다.

B약사는 C분양사로부터 내과, 정형외과, 소아과, 피부과 등 총 4개과 연합 진료 병원 입점이 확정됐다는 보장을 받고 그 내용을 특약에 넣었다.

특약 조건은 ▲입점이 확정된 4개 병과(내과, 정형외과, 소아과, 피부과) 연합 진료 ▲약국 독점 영업 ▲입점병원 지원비는 분양가 포함 ▲조건 불성립 시 계약해제 또는 해지, 지불금 반환 등이었다.

병원 입점 보장과 영업권 독점을 받은 B약사는 별도로 권리금 명목으로 2억원을 지급했다.

그러나 B약사는 계약 직후 돌연 C분양사에 "계약을 유지하기 어렵다. 권리금이 많은 것 같다"며 자금사정을 들며 어려움을 호소했다. 이에 C분양사는 "분양계약 승계자와 임차인을 찾아주겠다"며 권리금 2억원 중 9500만원만 돌려줬다.

B약사가 계약 직후 당초 C분양사 말이 사실과 다른 점을 인지하지 않았냐는 것으로 추측할 수 있는 부분이다.

C분양사가 찾은 임대인은 원고 A약사였다. B약사가 C분양사와 계약을 맺은 지 3주 만인 11월 25일 A약사는 보증금 1억원, 임대료 600만원 조건으로 2022년 12월까지 총 5년의 임대차 계약을 맺는다.

이때 A약사는 B약사에게 권리금 1억원 지급을 구두약정했다. 이로써 B약사는 당초 C분양사에 준 권리금 대부분을 되찾은 셈이다.

그 뒤인 12월 5일 B약사는 A약사와 계약승계를 조건으로 또 다른 D씨에게 해당 부동산을 미등기 전매했다. 이에 A약사와 D씨는 앞선 임대차계약 조건을 D씨가 승계하는 것으로 약정, 새 계약서를 작성했다.

들쑥날쑥 진료의 근무, 병원은 8개월 만에 폐업

A약사 주장에 따르면 계약 체결 뒤 얼마 지나지 않아서 4개 병과 입점 조건이 제대로 지켜지지 않은 것은 현실이 됐다.

재판부가 밝힌 건강보험심사평가와 관할 보건소 사실조회 결과에서는 실제 4개 병과 연합진료가 이뤄진 적은 한 번도 없었다.

해당 건물에 입점한 한 병원은 2018년 1~2월까지 산부인과 전문의 1인과 일반의 2인만 근무했다. 또한 같은 해 2~8월에는 동일 병원명이나 다른 요양기관번호를 가진 병원이 들어왔지만 정형외과·가정의학과 전문의 각 1인, 일반의 2인만 근무했을 뿐이었다. 그리고 해당 병원은 폐업했다.

이에 A약사가 "권리금 계약은 확실한 4개 병과 연합 진료 입점을 조건으로 했지만 피고가 의무를 이행하지 못했다"며 권리금 반환 등을 청구한 것이다. A약사는 "권리금 계약에서 약정한 4개 병원 입점에 중요한 사실을 허위 고지했고 불법행위로 인테리어비용 등 손해를 입었다"고도 주장했다.

이에 B약사는 "특약에 명시한 4개 병과 가 모두 입점했으므로 계약을 지켰다"고 했지만 재판부는 인정하지 않았다.

재판부는 "권리금 계약은 정형외과, 소아과, 내과, 피부과 4개 병과 연합 진료하는 병원이 확실히 입점하는 부분과 건물 내 독점 영업 지위를 조건으로 체결된 것"이라고 판단했다. 이어 재판부는 "병원 입점이 이뤄지지 않아 계약 해제 조건이 성취됐으므로 그 효력을 상실한다"며 피고에게 권리금 반환 의무가 있다고 판결했다.

A약사의 권리금 반환 인정 요인, 신규 계약에도 특약 명시

당시 B약사는 A약사와 계약 자리에 참석해 직접 체결했다. 또한 A약사와도 상호 4개 병원 입점과 독점 운영권에 따라 권리금을 받는 점을 확인했다는 게 재판에서 확인됐다. B약사가 A약사와 전화통화에서 "병원 입점이 확정됐다"며 권리금을 받는 부분을 인정한 것이다.

이때 A약사는 구두로 B약사에게 권리금 1억원 지급을 약정했는데 이 뿐만 아니라 특약조건으로도 남겼다. 그 특약은 ▲제3자에 대한 시설·권리금 주장 ▲부동산 전매 조건의 임대 계약 ▲미전매 시 임차인의 영업권 보장 ▲현 입점확정 병원에 추가 지원금 없음 등을 명시했다.

이중 '현 입점확정 병원에 추가 지원금은 없다'는 조항이 재판부 결정에 영향을 미쳤다.