[데일리팜=김지은 기자] 최근에는 건물주, 또는 임대인 측에서 약국을 직접 운영하겠다거나 임차 약사의 권리금 계약을 대놓고 방해해 분쟁이나 소송으로 이어지는 사례가 적지 않습니다.

이런 경우 임차 약사는 손 놓고 당할 수 밖에 없거나 소송으로 인해 추가 피해를 겪어야 하는 상황이 발생하는데요. 건물주의 일방적 주장이나 무리한 요구에도 임차 약사는 대책없이 당해야만 하는 걸까요.

건물주, 임대인의 일방적 주장에 의해 손해를 볼 상황에 놓인 약국, 약사들의 상황과 이에 대한 법무법인 서교 서동주 변호사의 법률 조언을 들어보겠습니다.

Q. 최근 건물주가 약국 임대차계약 종료와 동시에 자신이 직접 약국을 운영하겠다고 해 권리금 협상 중에 있습니다. 만약 임차 약사와 건물주 측이 요구하는 권리금 금액이 차이가 나 협상이 진행되지 않는다면, 임차 약사인 제가 취할 수 있는 조치는 무엇이 있을까요?

A. 상가임대차보호법을 적용받는 경우 임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위를 하는 것이 금지되며(제10조의4제1항), 이를 위반해 임차인에게 손해를 발생하게 한 경우에는 그 손해를 배상해야 합니다(제10조의4제3항전단).


그리고 이 경우 손해배상액은 신규 임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다(제10조의4제3항후단).

따라서 위 기간 내 임차 약사 측이 원하는 권리금 액수로 권리금 계약을 체결할 신규 임차인을 주선하실 수 있을 것이고, 그럼에도 임대인이 신규 임차인과 임대차계약 체결을 거절한다면 임대인을 상대로 손해배상 청구가 가능할 것입니다.

다만 그 손해배상액은 ‘신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금’과 ‘임대차 종료 당시의 권리금(통상 감정을 통해 정해짐) 중 낮은 금액’을 초과하지 못하는 만큼 실제 손해배상으로 인정받는 액수는 임차 약사가 받기 원하는 권리금 액수보다는 낮을 가능성이 있습니다.

Q. 건물주가 며칠 전 '약사와 약사간 권리금 양도양수는 말이 안된다. 약국 시설비도 내가 책임진 만큼 권리금도 내가 받아야한다' 고 주장하고 나섰습니다. 임대차계약 당시 특약에 '권리금 승계에 관한 사항은 임대인에 책임을 묻지 않는다'라고 기재한 바 있습니다. 참고로 운영 중인 약국은 임대차보호법 범위를 벗어나는 매물입니다. 건물주가 권리금 승계에 있어 임차 약사의 권리를 보호해야 하는 것으로 알고 있는데, 이런 경우 어떻게 대응해야 할까요?

A. 상가건물 임대차보호법에서 규정한 권리금 보호조항(제10조의 3, 4)의 경우 사업자등록 대상이 되는 건물의 임대차에 해당하면 임대보증금 액수와는 무관하게 그대로 적용이 되고(동법 제2조), 다만 해당 상가가 유통산업발전법 제2조에 따른 대규모 점포 또는 준대규모 점포의 일부인 경우 등 극히 예외적인 경우(제10조의5)에만 권리금 보호 조항 적용이 제외됩니다.

이 사건 약국이 상가임대차보호법 대상이 아니라고 하지만, 위에 말씀드린 것처럼 법에서는 권리금보호 조항의 경우 적용 대상이 보증금 액수로 제한되지 않는 만큼 이 부분에 대해서는 다시 한번 확인이 필요해 보입니다.

만약 이 사건 약국이 상가임대차보호법에 따른 권리금보호 조항 적용 대상이라면 특별한 사정이 없는 한 임차인의 권리금을 포기한다는 내용의 특약은 임차인에게 불리한 것으로서 효력이 없고, 권리금 회수도 가능할 것이라고 판단됩니다.

특히 권리금이란 ‘임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가’인 만큼, 권리금에는 시설비 이외 다른 고려 요소가 포함돼 있어 임대인이 시설비를 부담했다는 이유만으로 임차인이 권리금을 포기해야한다고는 볼 수 없습니다.

더불어 건물주와 약정하신 '권리금 승계에 관한 사항은 임대인에 책임을 묻지 않는다'는 내용이 곧 임차인이 권리금을 포기한다는 약속이었다고 판단하기에도 무리가 있어 보입니다.

한편 해당 약국이 상가임대차보호법 제10조의 5에 해당해 권리금 보호조항 적용대상이 아닌 경우라 하더라도 계약서에 굳이 '권리금 승계에 관한 사항은 임대인에 책임을 묻지 않는다'는 특약을 명시한 점을 근거로 약정에 따른 권리금 보호 주장이 가능해 보이기는 하지만, 이는 계약서 전반의 내용에 대한 검토가 선행돼 할 것으로 보입니다.

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