몫 좋은 곳에 분양 정보를 입수, 상가 분양 계약을 마쳤다 해서 안심하긴 이르다.

'내 약국 상권'을 지키기 위해 법적으로 효력 있는 약국 운영 독점권을 명시하려면, 계약 단계부터 꼼꼼한 준비와 발품이 필요하다.


법무법인규원 우종식 변호사는 최근 많이 발생하고 있는 약국 독점권 분쟁 실제사례를 참고해 '약사들이 알고있어야 할 약국 영업금지 청구권'에 대해 설명했다.

먼저 우 변호사는 법률 상 '독점권'이라는 말은 존재하지 않으며, 다른 약국이 나의 약국 독점권을 침해했을 때 상대 약국 영업을 금지시킬 수 있는 '영업금지청구권'이 있다고 언급했다.

'영업금지청구권'은 말 그대로 다른 상가가 영업을 못하게 할 수 있는 권리로, 분쟁 시 이 권리가 효력을 가지려면 계약서에 명시하거나 상가권리규약에 명시하는 방법만이 가능하다.

◆'독점권' 보장하는 계약서는 이렇다

그렇다면, 계약서에 '우리 상가만 약국 입점이 가능하다'고 적는다고 법적 효력이 있을까? 여기에도 치밀하고 꼼꼼한 명시와 다른 상가 분양자들의 동의가 필요하다.

우 변호사는 "한 건물 모든 상가가 동일한 계약서로 계약할 때, 여기에 '약국은 000호만 영업이 가능하다'고 부동문자(자필이 아닌 인쇄 문자)로 명시하는 것이 가장 좋고 분쟁 소지가 없다"며 "이 경우 외에 해당하는 상가들이 서로 다른 계약서를 활용했을 때, 수기로 독점권을 명시했을 때, 다른 상가 분양자가 이 내용을 모르거나 동의하지 않았을 때에는 기대만큼 권리를 인정받기 힘들다"고 강조했다.


즉, 독점권을 인정받기 위해서는, 건물 내 모든 분양자가 알 수 있게 동일한 계약서에 부동문자로 분양받은 상가 호수까지 명시해야 한다. 이것이 여의치 않을 경우 '업종은 최초 지정 업종에서 중복되지 않게 한다'는 문구라도 넣어야 효력을 담보할 수 있다.

우 변호사는 "분양이 어려워 중간에 분양업체가 달라지거나 분양받은 상가주인이 다른 사람에게 매매하면서 이 조항을 누락하거나 하는 등 변수가 많다. 최초 분양 단계에 이 과정을 소홀히 하면 시간이 흘러 분쟁이 발생했을 때 이 모든 사항을 약사 자신이 입증해야 한다"고 조언했다.

◆상가관리규약을 정할 때 반드시 필요한 '업종제한규정'

계약 단계에서 '독점권'을 명시하지 못했다면, 상가관리규약 단계에서 또 한번의 기회가 있다.

상가 분양자들이 모여 그들끼리 정한 규칙이 '상가관리규약'인데, 여기에 '업종제한규정' 넣는 건 상당히 까다롭다. 서면 결의는 상가주 4/5 이상 동의를 받아야 하고, 다 함께 모여 결의할 경우 3/4 이상 동의가 필요하다. 현실적으로 결의는 어렵기 때문에 보통 서면 결의가 많다.

이 경우 4/5나 3/4라는 수치는 보통 상가 전체 면적의 4/5로 보는데, 면적과 상가주 인원 둘 다 충족하는 것이 가장 좋다.

우 변호사는 "관리규약은 관철시키기 어렵지만 한번 정해놓으면 가장 강력한 효력을 가진다. 이건 바꿀 가능성이 거의 없다고 보면 된다. 규약을 없애려면 상가주 4/5의 사인은 물론 이해관계자, 즉 약국 독점권을 가진 상가주 자신의 동의가 필요하다. 약국 건물주가 자신의 독점권을 포기하는 안에 동의할 가능성은 거의 없다"고 말했다.


이어 "관리규약을 정할 때 다른 상가주에게 경제적 혜택을 주거나 건물관리에 더 많은 책임을 지는 등의 수고로움이 필요하다면, 이를 지불하고서라도 받는 것이 좋다. 이 권리를 획득하기 위한 수단은 위법이 아니다. 장기적으로 봤을 때 꼭 필요한 권리다"라고 강조했다.

상가관리규약은 지자체마다 표준안이 있어 참고할 수 있다. 다만, 규약을 정하는 단계에 상가주 결의 과정을 지키지 않으면 법적 다툼 단계에서 모두 무효가 될 수 있다. 4/5 결의 중 한명 만 모자라도 무효가 되므로 절차를 반드시 지켜야 한다.

◆컨설팅 피해 급증...최소한의 방어책은?

우 변호사는 "영업금지청구권은 보건소에서 알 수 없다. 이 말은 다른 약국이 개설허가를 받는 데 독점권 여부가 전혀 문제되지 않는다는 뜻이다. 중요한 건, 분양자 자신이 어렵고 힘들어도 여러 과정을 거쳐 계약서나 관리규약에 '독점영업권'을 획득해야 한다는 것"이라고 설명했다.

이어 "최근 가장 많이 접하는 사례가 분양사기다. 병원컨설팅과 약국컨설팅의 거짓된 정보로 피해보는 약사가 점점 더 많아지고 있다"며 "컨설팅은 단지 '소개해주는 곳'이 아니라, 수익이 날 수 있는 상가라는 근거와 담보를 제공하는 곳이다. 공인중개사와는 이 점이 달라 거액의 수수료를 받는 것"이라고 말했다.

이어 "컨설팅 수수료나 잔금을 '영업개설 시에 지급한다'는 약속은 위험하다. 층약국 경우 더욱 그렇다. '영업 가능시' 또는 '정상적인 영업이 시작되는 날' 지급해야 분양 사기를 최소화할 수 있다"고 조언했다.