약국간 분쟁...실속챙긴 건물주

• [초점] 개설등록 가능여부외 갈등요인 점검 필수

한지붕 두약국간 갈등의 시초는 고가의 매매·임대료와 상가조합 규약 등에 대한 정보부족에 기인하고 있는 것으로 확인됐다.

약사간의 갈등 뒤에는 임대료와 매매금액을 한껏 올려놓은 건물주가 실속을 챙기고 있어 신규개설 추진시 꼼꼼한 점검이 요구된다.

최근 약사회가 분쟁이 일고 있는 서울·경기지역내 약국실태를 확인한 결과 보건소의 약국개설신고는 가능하지만 입점건물내 상가번영회 등의 규약 등을 정확히 파악하지 못하거나 역으로 확대해석함으로써 상호갈등이 빚어지고 있는 것으로 나타났다.

특히 최근 임대물건과 매물의 경우 철저한 약국의 수익성 분석을 통해 매물가격을 책정해 놓아 동일건물이나 인근에 약국이 개설될 경우 수익확보가 어렵다는 점에서 약국간 분쟁을 법정까지 몰고가는 상황이다.

실제 약국입점위치의 경우 주변상가에 비해 임대-매매가가 낮게 잡아도 2배 이상으로 거품이 존재하고 있다는 점에서 신규개설 추진시 보건소 신고외 상가번영회 규약과 분양당시 점포지정여부 등 개설추진 건물에 대한 철저한 정보수집의 중요성이 부각되고 있다.

이에 실제 사례분석을 통해 신규약국개설시 주의할 사항 등에 대해 점검해 본다.

△Y지역 아파트 상가내 약국분쟁 의사가 자신의 의원옆 상가를 함께 분양받아 약사를 상대로 고가의 매매계약을 성사시키고 이전에는 약사경쟁으로 고가의 추가임대료까지 남긴 사례다.

기존 1층약국은 상가를 분양받은 약사가 약국을 하다 컨설팅업자에게 팔았다. 이후 업자가 다른 약사에게 임대를 내줘 1년간 약국을 운영하고 있는 상태.

최근 개설된 2층 약국은 의사가 의원옆 상가를 부인에게 증여한 이후 약사에게 매매한 경우로 1-2층 약국 모두 해당건물 평균 매매·임대가 대비 2배 이상으로 매매·임대계약이 맺어졌다. 이로인해 약국간 분쟁이 발생, 현재 가처분신청 1차 심의를 앞둔 상태이며 약사회가 개입 중재를 시도했으나 성과를 거두기에는 역부족인 상황이다.

이밖에 사항으로 이전 1층 약국을 분양받은 약사가 의사가 분양받은 장소를 임대받아 개설신고 없이 15일간 영업하다 보건소의 폐쇄명령으로 문을 닫았으며 임대계약시 추가임대료 제공 이면계약이 있었던 것으로 확인돼 사건이 확대될 여지가 많다.

△Y지역 D쇼핑센터내 개설 논쟁 1층 약국이 있는 상황에서 3층에 약국이 개설되면서 일어난 분쟁으로 현재 법정소송이 전개되고 있으며 올해내 판결이 나올 것으로 전망된다.

3층은 매매계약당시 상가조합 규약에 동종업종 금지 조항 등이 없는 것을 확인 개설을 추진했으나 약국과 상가조합이 단전·단수 등 실력행사로 맞서면서 경찰 출동이 잦아졌다.

1층 약국도 최근 개설돼 투자비 회수가 진행되지 않은 상황으로 3층 약국개설시 고가의 임대료 부담으로 인해 사실상 적자운영이 불가피하다는 점에서 극단의 분쟁이 벌어졌다.

어느쪽이 승소하든지 양측 모두 고가에 매매·임대계약을 맺어 불가피하게 금전적 손실을 감수해야할 실정이다.

판결여하에 따라서는 3층 약국이 다시 손해배상청구를 시도할 것으로 알려져 소송이 장기화될 조짐을 보이고 있다.

△ C지역 복합상가 약국사례 지난 10월 판결이 나온 사례로 분양당시 계약에 정해진 업종제한 약정을 위반해 타 점포의 이익을 침해한다면 동종업종의 영업금지를 청구할 권리가 있다고 판결했다.

상가조합의 승인을 얻어 약국을 개설해 운영해온 약국이 동일상가내 타업종으로 지정된 점포를 임차해 약국을 경영하는 것은 법적 하자가 있다는 판결이다.

당시 복합상가내에는 2개의 약국이 운영되고 있었으나 1개 약국은 본래 약국으로 업종을 약정해 운영해 왔으며 또다른 약국은 구두수선업종으로 지정된 장소를 상가조합의 승인을 받아 약국으로 운영해왔다.

이후 임대계약 완료후 인근의 일식집으로 지정된 장소에 상가조합의 승인없이 약국을 이전 개설을 시도해 법정소송까지 이어지게 됐다.

△법정소송까지 이어지지 않은 기타사례 경기 K지역. 부적절한 약국개설로 폐쇄된 약국장소에 약국이 다시 입점할 수 없다는 조항을 역이용해 약국자리에 타업종을 입점시키고 바로옆 상가에 약국을 개설한 사례.

이경우 법적인 하자를 찾지 못해 소송까지 이어지지 못했지만 1층약국은 폐쇄조치이후로도 전혀 혜택을 받지 못하고 있다.

전남 S지역. 앞의 사례와 달리 한건물 두약국 문제에 있어 적극적인 폐쇄대상지정으로 개설등록을 취소했다.

건물주와 약사또는 브로커가 임대계약이 끝난 약국을 고가의 임대계약을 체결하는 경우로 소송진행없이 일방적으로 약국이 손실을 보는 경우가 경기도 2개지역에 확인됐다.

한곳은 경기도내에서 가장 비싼 약국으로 추정된다.

△이밖에 대법원의 판례와 법해석 분양계약시 명시적이든 묵시적이든 각 점포별로 특정한 업종이 지정되어 업종이 제한되어 있어야 보호를 받을 수 있다.

분양계약을 체결할 때 ‘권장업종’이나 ‘지정업종’이라는 표현을 사용했을 경우 특정한 업종으로 제한되었다고 인정할 수 있다.

그러나 상가의 분양계약이 아니라 단순히 분양광고상에만 권장업종 등의 표현이 있다며 업종제한 약정이 있었다고 인정받기 어렵다.

또 약국을 개설하려는 사람이 상가를 직접 분양받은 분양자가 아니라 그 분양자로부터 점포를 매수한 양수인이라 할 지라도 업종제한이 있다면 이를 승계받는다.

이와관련 대법원 판례(2001다46044)는 “건축회사가 각 점포별로 업종을 지정하여 분양한 후 점포 분양자의 지위를 양수한 자는 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종제한 등의 의무를 수인하기로 동의했다고 봄이 상당하다. 이에 점포 분양자의 지위를 양수한 자가 업종 제한 약정을 위반할 경우, 이로 인해 영업상의 이익을 침해당할 처지에 있는 자는 침해 배제를 위하여 동종 업종의 영업 금지를 청구할 수 있다”고 판결한바 있다.