약국 임대차 계약 한번하면 5년간 보장 받는다는데…

• 새 상가임대차법 주목해야...새 건물주와도 계약 승계

임대인이 약국 건물을 매각했을 때 새 건물주가 새로운 임대인이 될수 있을까? 지금까지는 아니었다. 새 임대인이 건물에서 나가라고 하면 어쩔 수 없었다.

단지 손해배상을 전 임대인에게 청구하는 것이 유일안 방법이었다. 그러나 새 상가임대차법 아래서는 약사가 임대차 계약을 맺은 상태에서 새 주인인 건물을 사면 약사 임대차계약을 저절로 승계해야 한다.

별도로 새 건물주와 계약하지 않아도 건물에서 쫓겨나지 않는다.

상가임대차법 10조의 2부터~8까지의 조항은 아주 유용하다. 임대차계약은 보통 1년 단위에서 2년단위로 맺는데 그럼에도 2년으로 계약을 맺으면 2년이 끝나도 한번씩 계약해 총 5년을 보장 받을 수 있다.

예전에는 보증금이 적은 약국만 해당 됐는데 이제는 모든 약국에 적용된다. 보증금과 월세가 높아도 다 적용된다는 이야기다.

임대차계약을 체결하면 5년간 유지된다. 중요한 점은 해당 임대차계약이 끝나기 6개월 전에서 1개월 전 사이에 내용증명을 보내야 한다.

약국 계약을 갱신하겠다고 내용증명을 보내는 것 만으로 주인이 허락을 하든 안하든 임대차계약은 갱신된다.

한편 5년 적용 시점은 법이 시행된 이후가 아니라 처음 임대차계약을 맺은 시점부터다. 임대인도 어느 정도 권리 인정해야된다는 의견이 반영된 것으로 보인다. 5년간 영업했으면 임차인도 충분했다고 보는 것이다.

주의할 점은 3번에 걸쳐 월세를 연체하면 5년간 유지할 수 있는 임차권리가 날아간다.

월세 연체 기준은 월세가 300만원이라고 가정하면 누적된 연체금액이 900만원일 때 계약해지가 가능하다.

임차료를 두달 밀려서 낸 뒤 또 한달 밀렸다고 법에서 규정한 3기 연체가 아니다. 누적된 연체금액이 900만원이 돼야 한다는 것이다. 임대인의 동의없이 다른 사람에게 전대를 해도 권리는 말소된다.

상가임대차법 10조 3항을 보면 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 계약된 것으로 본다. 다만 차임과 보증금은 11조에 따른 범위(9%)에서 증감하 수 있다고 돼 있다.

다만 11조는 약국에 적용되지 않는다. 즉 보증금을 9%만 올릴 수 있는데 약국은 이 이상을 받겠다고 해도 감수해야 한다.

임대인이 보증금이 높은 약국의 경우 15%를 올려도 문제가 없다는 것이다.