"약국임차 5년 계약·권리금 어떻게 보장 받나"

• 이기선 변호사, 새 상가임대차보호법 핵심 설명

상가임대차보호법에 대해 설명하는 이기선 변호사

2014년 말 A약사에게 천청벽력같은 소리가 전해졌다. 임대인이 내년 8월에 약국에 비워달라고 한 것이다.

A약사는 6년간 약국을 운영을 해왔는데 임대차 계약을 연장해 달라고 호소했지만 임대인은 딸이 약대를 졸업했기 때문에 딸이 약국을 개설하게 될 것이라며 연장 불가 입장을 굽히지 않았다.

그러나 2015년 5월 개정된 상가임대차보호법이 시행됐다. 임차인의 권리금이 법으로 보호받게 된 것.

이에 A약사는 8000만원의 권리금 보호를 받을 수 있게 됐다고 기뻐했다. 임대인은 약사에게 권리금을 받은 적이 없다며 약국자리를 비우던가 아니면 월세와 보증금 30%를 더 내라고 했다.

A약사는 권리금 7000만원 주겠다는 약사가 있다며 1000만원 손해 보지만 그 약사에게 약국 자리를 넘기겠다고 했고 동의하지 않으면 소송을 하겠다며 새로운 법 시행을 최대한 활용했다.

그러자 임대인은 결국 약대를 졸업한 딸의 약국 개업을 포기하고 대신 월세만 10% 올리겠다고 했다.

그러나 권리금 7000만원을 주고 약국을 개업하려던 새 임차 예정인은 월세 인상 조건이면 임대차계약을 할 수 없다고 했다.

A약사는 새 임차 약사가 계약을 하지 않겠다고 하자 비상이 걸렸다. 임대인이 월세를 올리는 경우에 대해 손해배상을 검토했지만 임대인의 월세 인상은 적법한 것으로 보였다.

또 권리금 받을 때까지 기존 자리에서 약국 운영을 계속할 수 있는지에 대해 따져 봤지만 여의치 않았다.

결국 임차인을 보호한다는 상가임대차보호법이 전혀 다른 방향으로 흘러 간 것이다.

이는 JKL법률 사무소 이기선 변호사가 22일 열린 성남시약사회 연수교육에서 소개한 개정 상가임대차보호법 관련 사례를 재구성한 것이다.

이 변호사는 "지난 5월 시행된 상가임대차보호법의 가장 큰 특징은 보호범위의 확대와 권리금 보호"라면서 "임대차계약을 했으면 약국 규모와 상관 없이 총 5년간 임차 권리를 보장받는다"고 말했다.

이 변호사는 "다만 5년 보장을 받으려면 임대차 기간이 끝나기 6개월전에 계약갱신을 한다고 내용증명을 보내야 한다"며 "또 월세(차임 연체액 3기)를 밀리면 안된다"고 설명했다.

연체액 3기는 예를 들어 월세가 300만원이면 연체금액이 900만원이 되면 차임연체에 의한 해지가 가능하다는 의미다.

이 변호사는 "5년 다 끝나고 약국을 이전할 때 계약 만료 3개월 전에 새 임차인을 구해서 권리금 계약하고 내용증명을 보내야 한다"고 지적했다.

즉 임차인과 새임차인과 권리금을 주고 받는 행위를 임대인이 방해할 수 없도록 법으로 규정했기 때문이다.

이 변호사는 "권리금은 무조건 보호되는 재산권에 약국 보증금이 아무리 높아도 임차계약이 5년간 보장 된다는 점을 기억해 달라"고 조언했다.

다만 임대차 계약 5년 보장 적용기준은 법이 시행된 시기부터가 아니라 최초로 임대차계약을 한 때부터 5년이다.