"약국 월세 너무 비싸요"...임대료 감액청구 가능할까?

• [약담소] 서동주 법무법인 서교 변호사
• 시세·조제수익에 비해 과도한 임대료 책정
• “사안따라 차임감액청구 가능…경제사정 변동 등 근거 필요”

[데일리팜=김지은 기자] 약국 임대차계약을 앞두고 있는 약사나 이미 임대해 약국을 운영 중인 약사에게도 매월 고정적으로 지출하는 임대료는 부담일 수 밖에 없습니다.

특히 약사들은 약국 수입은 정체하거나 오히려 떨어지는 추세인데 임대료는 매년 물가상승률에 비례해 인상되는 추세인 만큼, 그에 따른 어려움이 적지 않다고 호소합니다.

약국의 임대료가 주변 시세나 약국 매출에 비해 과도하게 책정돼 있다고 판단된다면, 임차 약사가 정당하게 임대인에 감액을 청구할 수 있는 권리나 방안이 있을까요.

오늘은 법무법인 서교 서동주 변호사를 통해 임대료 감액청구 가능 사례와 방법 등을 알아보도록 하겠습니다.

Q. 약국에서 코로나 이후 감소한 조제료가 제 자리를 찾지 못해 건물주나 임대인에 임대료 감액을 요구했지만 거절 당하는 사례가 있습니다. 현재의 약국 매출 등을 고려할 때 과도한 금액의 임대료에 대해 임차인이 차임 감액 청구를 할 수 있을까요?

서동주 변호사=2020년 9월 개정 전 상가건물임대차보호법에서는 ‘차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다’고 규정했습니다.

더불어 2020. 9월 법률 개정된 상가건물임대차보호법에서는 차임 증감 청구 사유로 '감염병의 예방 및 관리에 관한 법률 제2조 제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동 ‘을 추가하기도 했고요.

이에 따라 하급심 중 코로나로 인해 집합금지 명령이 내려렸던 점 등을 이유로 차임 감액 청구를 인정한 경우도 있습니다. 하지만 최종적으로 차임 감액 청구가 인정될 지 여부는 구체적 사안에 따라 달라질 수 있을 것으로 보입니다.

Q. 뒤늦게 임대인이 전임 임차 약사보다 약국 임대료를 과도하게 인상해 임대차계약을 체결하게 된 것을 인지하게 되는 경우도 있습니다. 이미 약국을 운영 중인 상황에서 전 임차 약사보다 월 수백만원의 임대료를 더 지불 중인 것을 뒤늦게 알게 되는 경우인데요. 임대인이 임차인에게 임대차계약 중 임대료 인상 등에 대해 고지할 의무는 없는 건가요?

서동주 변호사=상가건물 임대차보호법에서는 '임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위'를 권리금 회수 방해 행위의 하나로 규정하고 있습니다.

이는 임대인이 새로운 임차인과 사이에 임대차계약 체결하면서, 구 임차인에 대해 지급받던 차임보다 인상된 금액으로 임대차계약을 체결하는 것이 허용됨을 전제로 한 규정으로 보입니다.

한편 대법원 판례를 보면 ‘일반적으로 교환 계약을 체결하려는 당사자는 서로 자기가 소유하는 교환 목적물은 고가로 평가하고, 상대방이 소유하는 목적물은 염가로 평가해 보다 유리한 조건으로 교환계약을 체결하길 희망하는 이해상반의 지위에 있고, 각자가 자신의 지식과 경험을 이용해 최대한으로 자신의 이익을 도모할 것이 예상된다. 때문에 당사자 일방이 알고 있는 정보를 상대방에게 사실대로 고지해야 할 신의칙상의 주의의무가 인정된다고 볼만한 특별한 사정이 없는 한, 일방 당사자가 자기가 소유하는 목적물의 시가를 묵비해 상대방에게 고지하지 않거나 혹은 허위로 시가보다 높은 가액을 시가라고 고지했다 하더라도, 이는 상대방의 의사결정에 불법적 간섭을 한 것이라고 볼 수 없으므로 불법행위가 성립한다고 볼 수 없다(대법원 2001. 7. 13., 선고, 99다38583, 판결)’고 판시한 바 있습니다.

따라서 임대인의 고지 의무 불이행을 문제삼기 위해서는 임대인이 이전 임대차계약 내용을 사실대로 고지해야 할 특별한 사정, 예를 들어 이전 임대차계약을 기준으로 n% 상향해 임대차계약을 체결하기로 했었다는 등의 주장을 입증할 근거야 있어야 할 것으로 보입니다.

Q. 보증금과 월세를 합한 환산보증금이 상가임대차보호법 상의 보호 범위를 넘어서는 경우라면 약국 점포가 다른 건물주나 임대인에 매매됐을 때 기존 임대차계약은 보호를 받지 못하는 건가요?

서동주 변호사=우선 상가건물 임대차보호법은 환산보증금 초과 임대차의 경우 원칙적으로 법 적용을 배제하면서도 예외적으로 적용되는 규정을 따로 두고 있습니다.

그중 하나가 임차 건물 양수인이 임대인 지위를 승계한다는 '대항력'관련 규정으로 환산보증금 초과 임대차의 경우도 관련 규정이 적용되도록 규정하고 있습니다.

관련 규정을 보면 상가임대차보호법 제2조 제3항에서 ‘제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 제11조의2 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다’고 돼 있습니다.

더불어 제3조(대항력 등) 제2항에서는 ‘임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다’고 돼 있습니다. 따라서 환산보증금 기준을 초과할 경우라도 기존 임차인은 기존 임대차계약에 대한 권리를 지속하는 것으로 볼 수 있을 것입니다.

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