이문동 재개발로 뉴타운 기대 '꿈틀'

• 낙후 저층 상가 위주 약국 밀집… 클리닉 빌딩 아직은 미미

[약국입지 탐방]-(6)이문동 뉴타운 개발지역

서울 동대문구 이문동 한국외국어대학교 부근이 뉴타운 개발 지역으로 새로운 형태를 갖춘 주거지대로 변모할 예정에 있어 이 일대 약국도 한층 업그레이드 될 전망이다.

서울시는 작년 말 도시재정비위원회를 열고 이문 1~3동과 휘경 1동 일대 면적 101만4313㎡에 해당하는 이문·휘경 뉴타운 조성을 위한 ‘이문·휘경 재정비촉진계획안’을 조건부 가결하고 오는 2015년까지 총 1만1618가구에 달하는 친환경 주거단지를 건설할 계획이다.

이에 따라 서울 타 지역에 비해 노후주택이 많고 기반시설이 열악했던 서울 동대문구 이문동과 휘경동 일대가 개발 기대에 들썩이고 있다.

낙후 지역 특성, 양분화… 개발 기대 분위기

한국외대 서울 본교 앞 일대는 전철 1호선 외대앞역을 기점으로 상권이 양분되는 특성을 갖고 있다.

위치는 외대-A상권-외대앞역-B상권으로 명확하게 구분지어지며 이에 따라 유동인구와 약국 규모 등도 명확하게 나뉘는 특성을 갖고 있다.

외대 앞은 대학교 부근답게 평균 유동인구가 4만6천700명에 달하고 특히 A지역은 1인 세대 비율이 40%가까이 되는 특성이 있다. 때문에 주로 20~30대 젊은 층이 소비를 주도하고 있기 때문에 주로 외대 앞 A지역 상권은 PC방, 술집, 화장품 가게, 식당이 단연 압도적으로 즐비하고 #권리금이 B상권에 비해 다소 높은 편이다.

반면 전철역을 기준으로 오른쪽에 위치한 B상권 지역은 단독주택과 아파트 주거단지가 많고 비교적 노후 된 저층 상가가 많으며 유동인구 또한 주민들이 많아 소규모 재래시장, #부동산, 학원, 약국 및 의원들이 많다.

또한 B지역 약국은 대체적으로 소규모에 5m 간격으로 앞, 옆으로 밀집돼 있고 오래된 것이 특징이다.

이 같이 전철을 사이에 두고 유동인구의 특성이 확연히 다르기 때문에 이 지역 약국의 밀집도와 규모, 클리닉 빌딩 위치 또한 다른 특성을 보이고 있다.

외대역 반경 500m 주변 모습. 현재 클리닉 빌딩은 2~3개 정도 수준이며 대부분이 낡은 저층 상가 위주로 분포돼 있으나 재개발 후 뉴타운으로 변모하면 클리닉 빌딩들이 들어설 것으로 전망된다.

또한 이 일대는 통상 일컬어지는 형태의 클리닉 빌딩은 거의 없으나 외대 정문 부근과 길 건너편 신축 건물에 2~3개 가량 눈에 띄고 그 외에는 저층 노후 상가들 사이에 의원이 입주해 있는 수준에 그치고 있다.

거주 지역으로 뉴타운 개발의 최대 수혜지역으로 꼽히는 B지역은 실상 매우 낙후된 면모를 보여준다. 약국의 수만큼이나 부동산도 밀집돼 있어 #뉴타운 개발의 기대심리를 잘 반영해주고 있다.

클리닉 건축 경쟁 시 임대·보증금 상향 재편될 듯

현재 이 지역은 개발 기대로 아파트 상담은 많은 반면 상가 매물 및 임대 건은 거의 전무한 상태다.

이 지역 한 부동산 관계자는 “개발이 발표되기 전부터 상가 매물을 모두 들어간 상태”라며 “아직까지는 임대료나 권리금 폭등이 있지는 않지만 약국이 많은 편이라 당장 개설하기 힘들 것”이라고 말했다.

즉, 개발이 어느 선에서 어떻게 이뤄지는지 알 수 없지만 낡은 건물에 인테리어를 하고 입주하게 되면 자칫 건물을 헐리게 될 때 손해는 감수해야한다는 것.

현재 A-B 지역 전체를 놓고 드물게 나와 있는 상가 33㎡(1평=3.3058㎡)를 기준으로 권리금은 8000만원~1억에 보증금 3000만원 선, 임대료 월 90~200만원 선으로 입지에 따라 보증금보다 임대료 편차가 큰 편이다.

뉴타운 개발지역으로 지정된 이문·휘경 지역은 앞으로 공원 및 녹지가 기존보다 0.3%(3200㎡~8%(8만755㎡) 가량 증가될 계획이며 현재는 이 일대 상습 정체 해소와 보행 공간 확보를 위해 2008년 10월까지 지하차도를 건설 중에 있다.

외대역 일대 상습 정체 구간의 해소와 보행 공간 확보를 위해 2008년 10월까지 완공을 목표로 현재 지하차도를 건설하고 있다.

이 밖에 초등학교와 고등학교 1개교씩이 신설될 예정이며, 선진국형 집단 에너지 시스템과 쓰레기 자동배송 시스템이 도입되는 한편, 외대~외대앞역 269ｍ구간은 ‘국제문화거리’로 조성되기 때문에 그 기대가치가 두드러진다.

따라서 개발이 본격적으로 진행되면 클리닉 빌딩이 대거 들어설 것으로 전망돼 그 이후 보증금과 임대료가 상향 재편될 것으로 보인다.

부동산 관계자는 “현재까지는 의원 문의가 거의 들어오지 않고 있다”며 “그러나 개발이 구체적으로 진행돼 이 지역 건물이 헐리거나 재개발에 본격적으로 착수하게 되면 그때 클리닉 빌딩 등이 대거 들어서서 보증금과 임대료 등을 상승시키지 않겠냐”고 내다봤다.