[기고] 임대차 끝나도 약국 권리금 회수 기회있다

• 법무법인 충정 조성환 변호사

2018년 상가건물 임대차보호법 개정으로 임대차 보증금액과 관계없이 2018년 10월 16일 이후 체결하거나 갱신된 약국 임대차에 대해선 최초 임대차 계약기간으로부터 10년을 초과하지 않는 범위에서 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있게 됐다.

또한 최근 상가건물 임대차보호법 개정에 따라 2020년 9월 29일 부터 2021년 3월 28일 까지 연체된 약국 차임에 대해선 임대차 계약갱신 및 차임연체와 해지에 영향을 주지 않게 됐다.

무엇보다 상가건물 임대차보호법의 개정에 따라 임차인 권리금 등에 대한 보장이 강화되면서 권리금 분쟁이 증가했다.

하급심에서는 ①임대차기간이 5년을 초과해 임차인이 계약 갱신권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 부담하는지 여부 ②임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규 임차인이 되려는 자와 임대차 계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시한 경우, 임차인이 실제로 신규 임차인을 주선하지 않았더라도 임대인에게 권리금 회수기회를 행사할 수 있는지 여부 ③임대차계약 종료에 따른 임차인의 임차목적물 반환의무와 임대인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상의무가 동시이행 관계에 있는지 여부가 주요 쟁점이 됐다.

이에 대법원은 ①항과 관련해선 ‘상가건물 임대차보호법 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지에 비추어 보면 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과해 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보아야 한다’고 판단했다.(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312,225329 판결 참조)

또 ②항과 관련해선 ‘원칙적으로 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선했어야 하지만 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규 임차인과 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시했다면 이러한 경우에까지 임차인에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 돼 부당하므로, 임차인은 같은 조 제3항에 따라 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다’고 판단했다.(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결 참조)

③항과 관련해서는 ‘임차인의 임차목적물 반환의무는 임대차 계약의 종료에 의해 발생하나, 임대인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상의무는 상가건물 임대차보호법에서 정한 권리금 회수기회 보호의무 위반을 원인으로 하고 있으므로 양 채무는 동일한 법률요건이 아닌 별개의 원인에 기해 발생한 것일 뿐 아니라 공평의 관점에서 보더라도 그 사이에 이행상 견련관계를 인정하기 어렵다’고 판단했다.(2019. 7. 10. 선고 2018다242727 판결 참조)

즉, 대법원 판례에 따르면 약국 임차인은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 상가건물 임대차보호법상 계약 갱신권을 행사할 수 없는 경우에도 권리금 회수기회를 보호받을 수 있다는 것이다.

또 임대인이 정당한 사유 없이 계약갱신 거절의 의사를 확정적으로 표시하는 경우, 약국 임차인이 실제 임차인을 주선하지 않았더라도 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다.

다만, 상가건물 임대차보호법상 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상청구권은 임대차가 종료한 날로부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효로 완성으로 소멸돼 청구할 수 없다는 점과(상가건물 임대차보호법 제10조의4제4항), 임대차보증금과 달리 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상청구권은 임대차 목적물 반환의무와 동시이행관계에 있지 않아 임대인의 약국상가 인도청구에 직접적인 항변으로 주장할 수 없다는 점은 유의해야 할 것으로 보인다.