임차보증금 인상률 5% 이내 제한…개정 법률안 발의

• 광역자치단체별 '분재조정위원회 설치', 공정위 조사·제재 받도록 개정

약국 등 요양기관이 상가임대차 재계약 시 임차보증금 인상률을 5% 이내로 제한하는 법안이 발의됐다.

상가 임대차 계약이 비현실적으로 책정됐다는 지적에 따른 것으로 현실적으로 임대인을 보호하기 위한 법안이다.

19일 더불어민주당 권칠승 의원 등 11인은 이같은 내용을 담은 '상가건물 임대차보호법 일부개정법률안'을 발의했다.

이번 개정 법률안은 임대차 재계약 시 임차보증금 인상률을 5% 이내로 제한해 상가임차인을 보호하고, 임대차 계약에 따른 임차인의 대항력을 사업자등록 즉시 발효될 수 있도록 했다.

아울러 상가임대차 분쟁 시 신속하고 적극적인 권리 구제가 가능하도록 광역자치단체별 상가임대차 분쟁 조정 위원회를 설치하고, 조정이 성립한 경우 법원 재판에서 화해의 효력을 부여하는 안을 담고 있다.

조정 미성립 시에는 조정위원회가 당사자 간 주장을 판단해 조정불성립조서를 작성해 후속 법적 분쟁에서 유력한 증거로서 활용되도록 할 계획이다.

무엇보다 이같은 법적 보호에도 임대인 의사에 따라 권리금 보장이 전적으로 달려 있는 등 임대인의 우월적 거래상 지위가 남용될 가능성이 높으며, 현실적으로도 제소 전 화해를 통해 법적 보호규정을 무력화 시킬 수 있다는 우려가 나온다.

따라서 개정 법률안은 임대인이 거래상 지위를 남용해 법을 위반한 경우 '독점규제 및 공정거래에 관한 법률'에 따른 불공정거래행위로 여기고 공정거래위원회 조사와 제재를 받을 수 있도록 했다.

권칠승 의원측은 "상가임대차를 둘러싼 법률 분쟁에서도 보증금과 월세 상승으로 '상가건물 임대차보호법' 적용 시점과 미적용 시점이 혼재하다. 갱신청구권 행사로 인한 기간연장이나 경매에서 보증금이 보호되는 경우인지 여부 등 법적 안정성에 혼란이 오고 있다"고 밝혔다.

이어 권 의원측은 "임차인이 국가나 지방자치단체, 대기업, 사행사업, 유흥주점 등인 경우 사회적 보호 필요성이 낮아 제외 범위를 정하고, 보증금 액수에 따라 수시로 변동해 발생하는 법적 혼란을 방지할 필요성이 크다"고 설명했다.

한편 이번 개정안 발의에는 ▲더불어민주당 권칠승, 고용진, 김종민, 김해영, 남인순, 설훈, 이수혁, 정재호 의원 ▲바른미래당 박선숙, 이찬열, 최도자 의원이 참여했다.

상가건물 임대차보호법 일부개정법률안 주요 내용

가. 상가건물의 임대차 적용범위를 사행행위영업과 같이 사회적 보호의 필요성이 낮은 경우 등을 제외하고 모든 상가임대차 계약에 확대하도록 함(안 제2조제1항 단서 및 제2항).

나. 임대차는 임차인이 사업자등록을 한 그 즉시 제3자에 대하여 효력이 발생하도록 함(안 제3조제1항).

다. 임대인이 철거 또는 재건축을 위하여 임차인에 의한 계약 갱신요구를 거절하고자 할 경우에는 임대인이 임차인에게 적절한 보상을 지급한 경우에 한하도록 하고, 적절한 보상의 기준을 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제77조를 준용하도록 함(안 제10조제1항제7호 단서 신설).

라. 임차건물에 대한 차임 또는 보증금의 증액은 5% 범위 내에서 가능하도록 함(안 제11조제1항 단서).

마. 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 월차임으로 전환되는 금액에 연 10% 이내의 범위에서 대통령령으로 정한 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없도록 함(안 제12조).

바. 광역자치단체장 등에게 임차인위원, 임대인위원, 공익위원으로 구성된 상가임대차분쟁조정위원회를 설치하도록 함(안 제14조의2)

사. 임대인 또는 임차인은 상가임대차에 관하여 분쟁이 있는 때 조정을 신청할 수 있고, 조정위원회는 신청 즉시 조정을 개시하여 30일내에 조정을 마쳐야 함(안 제14조의3)

아. 조정위원회는 조정안을 당사자들에게 송부하고 당사자들이 조정안을 수락한 때에는 조정이 성립되며, 조정조서는 재판상 화해와 같은 효력이 있고, 조정안을 수락하지 않은 때에는 조정위원회가 조정불성립조서를 작성해야 함(안 제14조의4).

자. 임대인이 거래상 우월한 지위를 남용하는 행위를 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」 제23조에 따른 불공정거래행위로 봄(안 제14조의5).