약국 등 상가 권리금 감정평가…유·무형자산 기준

• 국토부, 상가임대차보호법 시행 후속조치 돌입

권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등이 법으로 정해진다. 13일 공포, 시행된 상가건물임대차보호법, 이른바 상가권리금보호법에 대한 후속조치다.

법에는 권리금 관련 분쟁 시 손해배상 액수를 임차인이 신규 임차인에게 받기로 한 금액과 당시의 권리금(시세) 중 낮은 금액으로 정한다고 돼 있다. 바로 이 권리금 시세를 평가하는 기준을 국토부 장관이 고시한다고 돼 있다.

국토교통부는 18일 상가건물임대차보호법 개정에 맞춰 상가권리금의 감정평가 기준을 규정하기 위한 '감정평가 실무기준 개정안'을 확정, 오는 28일까지 행정예고를 진행한다고 밝혔다.

먼저 영업시설, 비품 등은 유형재산으로, 거래처, 건물의 위치에 따른 이점 등은 무형재산으로 규정해 감정평가사들이 물건별 특성에 따라 감정평가를 할 수 있도록 했다.

감정평가사들이 권리금을 평가할 때에는 거래사례, 수익자료,시장자료 등 대상 권리금의 특성에 맞는 적절한 자료를 수집하고 정리할 수 있도록 절차가 마련됐다.

유형재산(영업시설 등)을 감정평가 할 때에는 '원가법'을 적용해야 하며, 원가법 적용이 곤란하거나 부적절한 경우 '거래사례비교법'으로 평가할 수 있다.

예를 들어 약국을 운영하는 경우 조제자동화기기, 개수대 등 설비 및 인테리어 등 유형재산은 원가법을 적용해 평가하되 원가법 적용이 불가능한 경우 중고거래 사례 등을 활용해 거래사례비교법으로 평가하면 된다.

무형재산(거래처, 신용 등)을 감정평가할 때에는 '수익환원법'을 적용하되, 수익환원법 적용이 곤란하거나 부적절한 경우에는 거래사례비교법이나 원가법으로 감정평가 할 수 있다.

즉 약국의 매출액 및 영업경비 등을 고려해 산출된 예상 영업이익을 현재가치로 환산(수익환원법) 하거나 인근 약국 점포의 권리금 거래실태와 수준을 고려해 비교(거래사례비교법)하는 방법 등이 가능하다.

이같은 권리금 감정평가 방법이 처방전 수요에 따라 폭등한 약국 권리금 시장에 영향을 줄지는 미지수다.

특히 권리금 관련 손해배상 소송이 발생하면 임대인과 임차인이 따로 권리금 감정평가를 받게 되면 혼란이 발생할 가능성도 있다.