약국 독점권 지키고 싶다면…상가 관리규약부터 확인을

• 법률사무소 케이스페이스 '상가 업종제한 약정' 법률 세미나
• 분양계약서에 업종이 지정돼 있는지도 알아봐야
• 분쟁 발생 시엔 동종업종 입점 확정·미확정 따라 대응 달라져

강두원 변호사(법률사무소 K-SPACE 대표)

[데일리팜=김지은 기자] 한 상가 내 다른 약국이 입점하는 것을 제한하는 일명 ‘독점권’관련 약국 간 분쟁이 증가하고 있다. 법률 전문가는 막대한 재산 손해를 가져올 수 있는 분쟁을 사전에 대비하는 한편, 이미 발생한 분쟁에 대해선 현명하게 대응할 필요가 있다고 강조했다.

법률사무소 K-SPACE(케이 스페이스)는 24일 오후 7시 30분부터 줌 화상으로 ‘상가 업종제한약정 무료 법률 세미나’를 진행했다.

이번 세미나에서는 업종제한 분쟁이 빈번한 업종 중 하나인 약국 관련 사례와 맞춤 대비법이 소개돼 눈길을 끌었다.

강두원 변호사(케이스페이스 대표)가 이번 세미나에서 소개한 상가 업종 제한 관련 분쟁 유형과 쟁점, 예방책 중 약국에서 참고하면 좋을 만한 내용을 정리해 봤다.

◆약국 업종 제한과 분쟁 유형=상가 업종 제한은 흔히 업종 지정, 업종 준수, 동종 업종 금지, 독점 영업권 등으로 불린다.

특정 상가에서 점포 별로 영업할 수 있는 업종이 지정됐거나 다른 점포의 업종을 침해해선 안 되는 의무가 존재하는 경우를 말하며, 주로 상가 관리규약이나 분양 계약서에 의해 동종업종 금지 의무가 발생된다.

빈번한 분쟁은 본인 점포 최초 분양계약서에는 업종 지정이 규정돼 있지만 다른 점포의 최초 분양계약서에는 업종 지정 규정이 없는 경우에 발생된다.

또 상가의 미분양으로 분양회사 대신 시공사나 신탁회사가 분양하거나 점포가 경매되는 경우 계약서가 존재하지 않아 분쟁이 발생하거나, 분양회사가 최초에는 업종을 지정해 잘 분양했지만 시간이 한참 지나 업종 지정이 희미해진 경우 발생하기도 한다.

이 같은 분쟁이 발생했을 때 주요 쟁점은 최초에 업종이 지정돼 분양됐는지와 신규 입점자에게 업종 제한 약정을 적용시키는 게 부당한 특별한 사정이 있는지 여부 등이다.

◆약국 업종제한 약정 관련 분쟁 예방책=만약 상가 점포를 매수해 독점적으로 약국을 운영을 하려 할 때, 혹시 모를 동종 업종 점포 입점을 막기 위한 대응 방안이다. 강 변호사는 이번 세미나에서 상가에서 독점 영업권을 유지하고자 할 때 참고하면 좋은 체크 리스트를 소개했다. 우선 약국이 입점된 상가의 관리규약 존재 여부 확인이다. 있다면 관리규약에 업종제한 관련 내용이 규정돼 있는지, 그 관리규약은 유효하게 제정된 것인지 확인이 필요하다.

또 분양계약서에 업종이 지정돼 있는지 확인이 필요하다. 본인 점포뿐만 아니라 다른 점포의 최초 분양계약서에도 업종이 지정돼 있거나 업종 준수 의무가 규정돼 있는지, 다른 점포가 분양되지 않은 채 경매나 공매된 경우가 있는지, 과거 그 상가에서 업종제한 관련 소송이 있었는지도 미리 체크해 볼 만한 부분이다.

강 변호사는 “그 상가의 관리규약이 유효하게 제정된 것인지 확인하기 위해선 관리규약에 날인한 입점자들 정족수 충족 여부, 대리권 증명 서면의 제출 여부 등에 대한 확인이 필요하다고 조언했다.

이어 “분양계약서 표지와 계약서 본문에도 약국 독점 보장에 대한 문구가 규정돼 있으면 향후 발생할 수 있는 분쟁 시 가장 유리하다”며 “하지만 분양 광고 등에 업종 지정이라고 홍보돼 있는 것만으로는 업종이 지정됐다고 보기 어렵고 분쟁이 발생했을 때도 유리하지 않다”고 덧붙였다.

◆이미 발생한 분쟁의 대응방법=독점영업권과 관련한 분쟁이 발생했다면, 우선 상가 관리규약 상의 업종제한 관련 내용이 유효하게 제정된 것인지, 내 점포 외 다른 점포들의 최초 분양계약서를 구할 수 있는지 등을 확인할 필요가 있다.

상가 관리단에서 그간 업종제한과 관련된 회의를 진행했거나 업종 준수를 요청하는 공고를 낸 것, 그 회의록이나 공고문 등을 확보할 수 있는지, 다른 점포의 입점자들로부터 업종제한 약정에 관한 사실확인서 등이 법적 분쟁에서 대응하는 증거 자료로 수집해야 한다.

또 분쟁이 발생했을 때는 동종 업종 점포 입점이 확정되지 않은 경우와 확정된 경우에 따라 대응이 달라질 수 있다는 게 강 변호사의 설명이다.

아직 결정되지 않았다면, 상대 입점자에게 동종 업종 입점이 금지임을 설명하면서 업종 변경을 촉구한다. 구두 외 내용증명을 우편으로 발송하는 방안 등이 있다.

반면 인테리어 공사가 시작되는 등 동종업종 입점이 이미 확정된 경우에는 유리한 증거가 충분히 확보됐다면 영업금지 가처분 신청을 제기하고, 증거가 충분하지 않거나 신중을 기하려는 경우는 본안 소송으로 영업금지 청구소송 등을 제기하는 방안이 있다. 강 변호사는 본안 소송 시 동종업종 영업으로 인한 피해금액(손해) 산정은 통상 매출액 감소액과 평균 순수익률을 곱한 기준으로 손해를 산정하고 있다고 전했다.

약국의 경우 법원에서 자주 인정하는 단기간의 손해에 대한 산정 방식이 따로 있는데, 동종영업 기간 동안의 해당 상가 전체 의료기관의 처방 건수에 신규 약국 입점 전의 원고의 처방 수용률, 원고의 1건 당 평균 조제료 단가를 곱한 뒤 ‘동종영업 기간 동안 원고의 실제 조제료 수익을 빼는 방법이다. 강 변호사는 “최근 약국에서 현수막이나 게시물 등으로 독점영업권을 많이 알리는 추세”라며 “독점권을 얻어 약국을 하게 됐다면 그 건물 내 부동산 중개업자 등과 관계를 잘 맺어 중개업자에게 내 상가가 약국 독점이란 점을 알리고, 동종업종 시도가 있으면 미리 알려달라고 이야기하는 것도 도움이 될 수 있다”고 조언했다.