재건축 위해 나가라는 건물주, 약사 임차인 대응법은?

• 건물감정 받은 임대인, 임대차 계약갱신 거부 소송
• 박정일 변호사 "개별감정 통한 우려만으론 갱신거절 불가"

[데일리팜=정흥준 기자] 건물주가 건물 안전 진단에 따라 재건축을 한다는 이유로 임차인에게 계약 갱신을 해주지 않을 때는 어떻게 해야 할까.

약국 점포에서도 종종 발생하는 임대차 분쟁 사례로, 일부 임차 약사는 갱신 권리를 지키지 못하는 경우가 있어 대처 방법을 알아둬야 한다.

최근 서울중앙지법은 임대차 계약 갱신 여부를 놓고 진행된 소송에서 임차인의 손을 들어줬다. 상가임대차보호법상 임차인 계약 권리를 10년 보장하고 있는데, 이에 따라 계약 갱신을 거절할 수 없다는 판결이었다.

원고(임대인) 측은 상가임대차보호법 제10조 제1항 7호 나목을 근거로 계약갱신 요구를 거절할 수 있다고 주장했다.

원고가 근거로 제시한 법 규정에서는 ‘건물이 노후·훼손 또는 이룹 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우’ 거절이 가능하다고 명시하고 있다. 따라서 원고는 개별적으로 받은 감정을 통해 안전에 우려가 확인됐기 때문에 갱신을 거절할 수 있다는 주장이었다.

하지만 재판부는 이를 받아들이지 않았다. 개인적인 감정을 통한 안전성 우려만으로는 갱신 거절이 불가하고, 철거나 재건축이 필요하다는 것이 증명되지 않았다는 이유에서다.

재판부는 “개인적으로 실시한 안전 진단일뿐이고, 이 결과만으로 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 점유의 회복이 필요한지 여부를 알기 어렵다”면서 “또 원고는 법원에 감정신청을 하는 등 입증 방법을 강구하지 않았다”며 계약갱신을 거절할 수 없다고 판결했다.

법률전문가들은 재건축 분쟁에선 실제로 ‘철거하거나 재건축’을 위해 해당 점포를 점유한다는 입증이 중요하다는 설명이다. 개별 감정을 통한 안전성 우려만으론 임차인의 권리를 훼손할 수 없다는 것이다.

임차인 측 변호를 맡은 박정일 변호사(정연 법률사무소)는 “사건 상가는 일반 상가였지만 약국에서도 충분히 일어날 수 있는 분쟁이라 어떻게 대처할 지를 참고할 필요가 있다”면서 “개별 감정에서 3등급이 나와 재건축이 필요하단 주장이었으나 이 같은 우려만으론 임차인 계약 갱신을 거절할 수 없다”고 했다.

박 변호사는 “염려가 있어야 할 뿐만 아니라 그래서 건물을 철거하거나 재건축이 필요하다는 걸 증명해야 한다. 개별 감정 결과에서도 보수, 보강 공사를 통해 안전성을 확보할 수 있다는 내용이 있었다”며 승소 이유를 설명했다.

하지만 임대차 계약 체결 당시 미리 재건축 계획을 구체적으로 고지한 경우에는 갱신 거절이 받아들여진다는 설명이다.

상가임대차법 제10조 1항의 7조 가목에 따르면, ‘임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우’는 거절할 수 있도록 하고 있다.

박 변호사는 “계약을 체결 할 때 재건축 계획을 사전 고지하면 갱신 거절이 받아들여질 수 있다. 분쟁 사례마다 상황이 다르기 때문에 이를 종합적으로 살펴 대응해야 한다”고 당부했다.