건물주 "권리금 요구하지마"...임차 약사는 따라야할까

• [약담소] 서동주 법무법인 서교 변호사
• 임대인-약사 임대차계약 중 ‘특약사항’ 두고 갈등
• “임차인 법적 권리 무력화한 특약은 법적 효력 무효화”

[데일리팜=김지은 기자] ‘조물주 위 건물주’라는 유행어가 있습니다. 건물주, 임대인의 파워가 그만큼 막강하다는 건데, 부동산 시장이 얼어붙으며 건물주들의 위세도 한 풀 꺾이는 분위기입니다. 하지만 약국만은 상황은 다릅니다.

다른 업종에 비해 초기 투자 비용이 높은 약국의 경우 임대차계약 과정에서 임차 약사를 향한 임대인의 무리한 요구나 불합리한 조건이 오가기도 하는데요.

임차 약사를 향한 건물주, 임대인의 요구는 어느 선까지 허용이 가능할지, 임차인인 약사가 행사할 수 있는 권리는 어디까지인지, 실제 사례를 바탕으로 서동주 변호사의 설명을 들어보겠습니다.

Q. 약국 인수 과정에서 임대인이 임대차계약서 특약사항에 추후 새 임차인에 약국을 양도할 경우 어떠한 권리와 권리금을 주장할 수 없다는 내용을 포함할 것을 요구합니다. 이번 임대차계약에서 권리금 없이 약국을 임차한 만큼 계약이 종료된 후 다음 임차인에 약국을 양도할 때도 어떤 권리금 권리금을 주장할 수 없다는 게 임대인의 주장입니다. 임대인의 요구를 받아들여야 하는지, 만약 받아들였다면 이 특약은 효력이 있는지 궁긍합니다.

A. 서동주 변호사=상가임대차보호법 제10조의3에 따르면 ‘권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용 대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가로서, 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약’을 말합니다.

상가임대차보호법에서는 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임대인이 이 법 제10조의4 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 임차인이 권리금 계약에 따라 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해할 수 없도록 규정하고 있습니다.

따라서 상임법에서 임차인의 권리금 회수 기회를 보장하고 있음에도 특약으로 임차인의 권리금을 미리 포기하도록 하는 것은 상임법에 위반되는 임차인에 불리한 약정으로 그 효력이 무효화될 수 있을 것으로 보입니다.

Q. 약국 계약 과정에서 내과가 입점 예정이라고 했지만, 내과는 입점되지 않았습니다. 약국 오픈 후 9개월이 지나서야 가정의학과가 입점됐는 데, 처방이 30건도 나오지 않는 실정입니다. 수익률이 떨어져 약국 양도도 되지 않는 상황인데 매수자가 계속 나타나지 않으면 권리금을 회수할 방법은 없는 걸까요. 또 재계약을 하지 않는다면 임대인이 다른 임차인에게 권리금 없이 약국을 임대할 수 있는 걸까요.

A. 서동주 변호사=상가임대차보호법 제10조의 3 제2항에서 ‘권리금 계약’이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말합니다.

상임법에서는 ‘임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 안 된다’고 규정함으로써 원칙적으로 임차인이 권리금을 회수하는 상대방은 신규 임차인임을 전제로 규정하고 있습니다.

다만 임대인이 상임법 제10조의4 제1항 각호의 행위를 함으로써 임차인이 신규 임차인으로부터 권리금을 회수할 기회를 방해한 경우 임대인은 임차인에게 그로 인한 손해를 배상할 의무가 있습니다. 임대인이 위 규정에 따라 손해를 배상하게 되는 경우 결과적으로 임대인으로부터 권리금을 회수하게 됩니다.

따라서 임대차 계약을 갱신하지 않고 그대로 종료하기를 원할 경우에는 원칙적으로 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 신규 임차인을 주선해 권리금 계약에 따라 신규 임차인으로부터 권리금을 지급받음으로써 기존에 납입했던 권리금을 회수하게 될 것입니다.

하지만 해당 기간 내 신규 임차인을 주선하지 않은 채 그대로 임대차계약이 종료될 경우에는 더 이상 권리금 회수가 어려울 수 있습니다.

Q. 임대인과 2년의 임대차계약을 체결하면서 특약사항 중 ‘계약을 체결한 날로부터 6개월 이내 보건소가 진료업무를 재개하지 않는 경우 임차인은 본 계약을 해지할 수 있다’고 기재했습니다.

하지만 보건소가 코로나 이후 정상영업을 하지 않기로 해 약국 역시 더 이상 영업을 이어가지 못하고 중도에 폐업할 수 밖에 없는 상황이 됐습니다. 임대인 측에 폐업 예정 날짜 등을 알리니 계약 기간 중 남은 기간에 대한 월세를 내야 하며 보증금은 당장 돌려줄 수 없다는 답변이 돌아왔습니다. 어떻게 대처할 수 있을까요.

A. 서동주 변호사=‘계약 체결일로부터 6개월 이내 보건소가 진료업무를 재개하지 않을 경우 임대차를 해지할 수 있다’는 특약을 계약서에 기재했다면 해당 기간 내 보건소가 진료업무를 재개하지 않았을 경우 특약에 따른 해지권이 발생합니다.

다만 위와 같은 해지권이 발생한 이후에도 1년여 간 임대차계약을 유효하게 유지했다면 법률적으로 임차인이 위와 같은 해지권을 중도에 포기했는지 여부가 다퉈질 수 있을 것으로 보입니다. 따라서 여러 사정을 종합적으로 고려해 판단해야 할 부분으로 보입니다.

한편 임대차계약이 해지되더라도 임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 임대목적물 반환 의무는 동시이행 관계에 있어 보증금을 반환받기 위해서는 점포 반환이 함께 이뤄져야 할 것입니다.

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