1층·3층약국 7년 동거…뒤늦은 독점권 손배소, 왜?

• 1층약사, 임대업주 상대로 손배소 제기했는데…

'임대 기간중 본 빌딩내에 동종업종(약국)은 3층 전층 병원입주시 1층에 한해 1개 점포를 추가로 임대할 수 있으며 그 외에 추가 업종은 임대하지 않기로 쌍방 합의 약정함'

이는 임대인과 1층 약사가 맺은 임대차계약 특약사항이다. 특약사항에서 '1층'이라는 의미는 '1개층'인지 실제 '건물의 1층'을 의미하는지를 놓고 소송이 발생했다.

사건을 보면 A약사는 2005년 6월 사건 건물 1층에 보증금 1억원, 월세 300만원에 피고들과 임대차 계약을 체결했다.

피고들은 동업형태로 같은건물 4층에 의원을 개설해 운영을 시작했고 이 당시 위에서 언급된 임대차계약 특약사항에 합의했다.

이후 사건 건물 3층에 신경정신과, 비뇨기과, 치과 등 3대 병원이 추가로 입점했고 피고들은 2007년 4월 경 3층 일부를 약국자리로 임차했다. A약사는 3층약국 영업 개시 이후 지난해 소송이 제기되기 전까지 별다른 이의를 제기하지 않다가 손해배상소송을 제기했다.

특약사항 위반으로 인한 손해배상 시효가 완성되지 않은 가장 최근일인 2010년 9월부터 임대차 계약기간 만료일인 2015년 9월까지 3층 약국의 조제료 상당액 13억8149만원 및 이에 대한 지연손해금을 배상하라는 것이었다.

A약사는 "임대차계약 특약사항은 '이 사건 건물 3층에 피고들이 운영하는 병원 이외에 의료기관이 추가로 입점하는 경우 임대인은 원고에게 이 사건 건물 1층의 잔여공간을 추가로 임대한다'는 의미"라며 "나에게 건물내에 약국운영 독점권을 부여한 것"이라고 주장했다.

이 약사는 "그런데 피고들이 3층 일부를 임대해 약국을 운영할 수도 있도록 하면서 특약사항을 위반했고 이로 인해 3층약국 조제료 상당의 매출이 감소하는 손해가 발생했다"고 말했다. 그러나 수원지법 성남지원은 최근 판결을 통해 A약사의 손해배상 청구소송을 기각했다.

사건의 쟁점은 임대차계약 특약사항 중 '동종업종(약국)은 3층 전층 병원 입주시 1층에 한해 1개 점포를 추가로 임대할 수 있으면 그 외에 추가 동종업종은 임대하지 않기로 한다'는 조항의 해석이었다. 이 조항이 당시 1층에서 독점적으로 약국을 운영하고 있는 원고에게 1층의 잔여공간을 추가로 임대하고 다른 약사에게 약국임대를 하지 않기로 한 것인지 아니면 다른 약사에게 1개 층에 한해 1개 점포를 추가로 임대해 약국 영업을 하게 할 수 있다고 한 것인지가 쟁점이라는 것.

소송의 쟁점이 된 특약사항

이에 법원은 "사건 건물 1층은 원고의 약국 20평과 병원창고로 사용하고 있는 약 6평 정도의 잔여공간에 나머지는 모두 주차장"이라며 "위 잔여공간에 약국을 개설하기는 협소해 보인다"고 말했다.

법원은 "임대차 계약 당시 사건 건물 4층에 피고들의 병원이 운영되고 있었는데 3층 전체에 병원들이 입점할 경우 산술적으로 계산하면 1개의 약국이 추가로 개설되더라도 당시까지의 원고 약국 매출 정도는 유지될 수 있을 것으로 보인다"며 "실제로 3층 약국이 개업하고 원고의 약국은 잘 운영돼 왔다"고 지적했다.

법원은 "3층약국 영업개시 이후 이 사건 소제기전까지 7년간 피고들에게 3층약국 개설과 관련해 별다른 이의를 제기한 적이 없다는 점을 고려하면 특약사항의 의미는 1개층에 한해 1개의 점포를 추가로 임대해 약국 영업을 할 수 있다는 것으로 해석할 수 있다"고 판시했다.

이후 A약사는 고등법원에 항소했지만 또 다시 패소했다.

서울고법은 "사건 건물 4층에 있는 병원이 발행하는 처방전의 숫자가 훨씬 많다"면서 "1층약국을 운영하는 원고의 입장에서는 1층에 추가로 약국이 개설돼 4층 병원이 발행하는 처방전을 나누는 것보다는 오히려 4층 병원과 연계성이 떨어지는 3층에 추가 약국이 개설되는 편이 낫다고 판단했던 것으로 보인다"고 말했다.

고법은 "실제 3층약국의 영업개시 이후에도 원고의 약국은 3층 약국보다 2배 정도의 매출을 올리면서 정상적으로 운영돼 왔고 이 사건 건물에 있는 병원들의 영업 활성화 등으로 인해 원고 약국의 매출액 자체도 종전보다 감소하지 않았다"고 지적했다.